리오니아의 한 은퇴자가 상담 중 이런 말을 했다. 집은 있는데 자녀에게 물려줄 게 줄어들까 걱정된다고. 리버스 모기지를 검토하면서 가장 먼저 부딪히는 고민이 이 부분이다.

리버스 모기지는 62세 이상 주택소유자가 본인 소유 주택의 지분을 담보로 자금을 받는 상품이다. 매달 갚는 일반 모기지와 반대로, 대출기관으로부터 일시불, 월지급, 신용한도 형태로 돈을 받는다. 대출 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환된다. 연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM이 대표적이다. 출처는 hud.gov다.

리오니아 평균 주택가치는 78만 달러로 최근 1년간 2.0% 올랐다(Zillow). 최근 실거래 중위가는 84만 4,500달러까지 보고된다. 그만큼 지분 규모도 커서, 리버스 모기지로 확보할 수 있는 자금도 적지 않다.

여기서 자녀에게 물려줄 자산 문제와 다른 선택지를 나란히 놓고 보자. 그대로 상속하는 쪽을 택하면 집 전체가 온전히 자녀 몫으로 남는다. 리버스 모기지를 쓰면 그 지분 일부를 미리 현금으로 당겨쓰는 셈이라, 시간이 지날수록 지분이 줄고 남는 상속 자산도 함께 줄어든다.

장점도 분명하다. 매달 상환 부담 없이 생활비에 쓸 현금흐름을 만들 수 있다. 비소구(non-recourse) 구조라 집값이 대출잔액보다 떨어져도 FHA 보증 덕분에 자녀가 그 차액을 갚을 필요는 없다.

비용도 함께 짚어야 한다. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료(초기 약 2%대, 이후 연 0.5%), 클로징 비용이 초기에 든다. 재산세와 보험료는 대출 이후에도 계속 본인이 내야 한다. 버건 카운티의 평균 실효 재산세율은 1.69% 수준이다(PropertyTaxRates.org). 이를 계속 내지 못하면 압류 위험으로 이어질 수 있다.

신청 자격도 짚어보자. 62세 이상이어야 한다. 해당 주택이 주 거주지여야 한다. 기존 모기지가 남아 있으면 대출금으로 먼저 갚아야 한다. 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지 보는 재정능력 평가도 통과해야 한다.

받을 수 있는 금액은 나이, 금리, 집값에 따라 달라진다. 나이가 많을수록, 금리가 낮을수록 금액은 커진다. HUD 상담에서는 이 계산 방식과 비용 구조, 앞으로 남는 의무를 하나씩 짚어준다. 급하게 서명을 재촉하는 전화나 방문 제안은 특히 조심해야 한다. 고령층을 노린 리버스 모기지 관련 사기 사례도 실제로 보고된 바 있다.

상속과 현재 생활비, 두 가지를 동시에 완벽하게 만족시키는 방법은 없다. 지금 현금흐름이 급하다면 리버스 모기지 쪽으로 기울 수 있고, 자녀에게 온전히 물려주는 쪽이 더 중요하다면 다른 방법을 먼저 찾아보는 편이 낫다. 이 저울질은 숫자만으로 끝나지 않는, 가정마다 다른 판단이다.

참고로 지분을 활용하는 다른 방법도 있다. 홈에퀴티론(HELOC)은 매달 원리금을 갚아야 하고 소득 심사도 더 까다롭다. 상환 부담이 없다는 점이 리버스 모기지의 차별점이지만, 그만큼 지분이 줄어드는 속도는 더 크다는 점을 함께 기억해둘 필요가 있다.

HECM 신용한도 방식은 쓰지 않은 한도가 시간이 지나면서 늘어난다. 명의자가 아닌 배우자가 함께 산다면, 요건을 충족할 경우 명의자 사망 후에도 계속 거주할 수 있도록 보호하는 장치가 있다. 이 부분도 상속 문제를 고민할 때 함께 참고할 만하다.

뉴저지주의 65세 이상 인구는 2024년 기준 전체의 18%다(USAFacts). 자녀에게 얼마를 남길지, 지금 생활비를 어떻게 마련할지는 결국 각 가정의 우선순위에 달려 있다. 리오니아에서 이 문제를 고민하고 있다면, HECM 신청 전 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담을 거치고 가족과 충분히 상의한 뒤, 시간을 두고 천천히 결정하기를 바란다.