올해 봄에 집을 산 부부가 있다고 해 보겠습니다. 다운페이먼트를 10%만 넣었기 때문에 매달 모기지 페이먼트에 PMI가 따라붙습니다.

이 PMI가 2026년 납부분부터 다시 세금 공제 대상이 됐습니다. 내년 봄에 2026년 세금 보고를 할 때 처음 적용되는 셈입니다.

근거는 2025년 7월 4일 서명된 One Big Beautiful Bill Act입니다. 이 법의 70108조가 모기지 보험료를 주택 담보 이자, 즉 qualified residence interest로 보도록 정했습니다.

사실 처음 있는 제도는 아닙니다. 2007년에 생겨서 몇 차례 연장되다가 2021년 과세연도를 끝으로 사라졌던 공제입니다.

그동안은 매년 의회가 연장할지 말지를 지켜봐야 했습니다. 이번에는 기한 없이 영구 조항으로 들어갔다는 점이 예전과 다릅니다.

대상도 생각보다 넓습니다. 컨벤셔널 대출의 PMI뿐 아니라 FHA의 MIP, VA 펀딩 피, USDA 보증 수수료까지 포함됩니다.

다만 조건이 있습니다. 보험이 붙은 대출이 본인이 사는 집이나 지정한 세컨드 홈 한 채를 사거나 짓거나 크게 고치는 데 쓴 대출이어야 합니다.

보험 계약도 2006년 이후에 발행된 것이어야 합니다. 요즘 집을 산 분들이라면 이 부분은 신경 쓸 일이 거의 없습니다.

가장 먼저 걸리는 벽은 소득입니다. 조정총소득(AGI)이 10만 달러를 넘으면 1천 달러를 넘을 때마다 공제액이 10%씩 줄어듭니다.

그래서 AGI가 10만9천 달러를 넘으면 공제받을 금액이 남지 않습니다. 부부 별도 신고라면 기준선이 5만 달러로 내려갑니다.

눈여겨볼 점은 이 10만 달러 기준이 독신이든 부부 합산이든 같다는 겁니다. 2007년 처음 만들어질 때 숫자 그대로라서, 맞벌이 부부에게는 꽤 빡빡한 선입니다.

두 번째 벽은 항목별 공제입니다. PMI는 Schedule A에 들어가기 때문에 표준공제 대신 항목별 공제를 선택해야 의미가 있습니다.

IRS가 발표한 2026년 표준공제는 부부 합산 3만2,200달러, 독신 1만6,100달러입니다. 항목별로 모은 금액이 이보다 커야 공제를 따로 챙길 이유가 생깁니다.

처음의 부부로 돌아가 숫자를 넣어 보겠습니다. 계산 편의를 위한 가상의 예로, 부부 합산 AGI 9만5천 달러에 한 해 모기지 이자 2만2천 달러, 재산세 9천 달러, PMI 1,800달러를 냈다고 가정합니다.

PMI를 빼면 이자와 재산세만 3만1천 달러입니다. 표준공제 3만2,200달러에 못 미치니 예전 같으면 그냥 표준공제를 받았을 겁니다.

여기에 PMI 1,800달러가 더해지면 3만2,800달러가 됩니다. 일리노이 주 소득세와 기부금까지 얹으면 항목별 공제 쪽이 확실히 유리해집니다.

재산세와 주 소득세를 합친 SALT 공제 한도도 같은 법으로 올랐습니다. 2026년 한도는 4만400달러라서 재산세가 높은 지역 주택 소유자에게는 반가운 변화입니다.

그렇다고 PMI 1,800달러가 통째로 돌아오는 건 아닙니다. 공제는 과세소득을 줄여 줄 뿐이고, 실제 절세액은 그 금액에 본인 세율을 곱한 만큼입니다.

게다가 표준공제를 넘는 부분만 실질적인 이득입니다. 위 예에서 PMI가 없었을 때와 비교하면, 체감 효과는 생각보다 작을 수 있습니다.

반대로 같은 부부의 AGI가 11만5천 달러라면 PMI 공제는 0입니다. 금리가 높고 집값이 오른 요즘, 소득 기준에 걸리는 가구가 적지 않을 겁니다.

확인 방법은 간단합니다. 내년 초 대출 기관이 보내는 Form 1098의 5번 칸에 그해 낸 모기지 보험료가 적힙니다.

클로징 때 보험료를 한꺼번에 선납했다면 처리 방식이 다릅니다. 일반적으로 대출 기간이나 84개월 중 짧은 쪽에 나눠서 공제하고, VA 펀딩 피와 USDA 수수료는 예외로 그해에 공제할 수 있습니다.

한 가지 오해는 짚고 넘어가야겠습니다. 공제가 생겼다고 PMI를 오래 들고 갈 이유가 생기는 건 아닙니다.

컨벤셔널 대출은 원금이 처음 집값의 80%까지 내려가면 PMI 해지를 요청할 수 있습니다. 78%에 이르면 법에 따라 자동으로 끝납니다.

집값이 많이 올랐다면 감정을 다시 받아 더 일찍 없애는 길도 있습니다. 매달 나가는 보험료를 아예 안 내는 쪽이 공제보다 훨씬 확실한 절약입니다.

FHA는 사정이 다릅니다. 다운페이먼트가 10% 미만이면 MIP가 대출 기간 내내 붙기 때문에, 이번 공제가 상대적으로 더 의미 있는 쪽은 FHA 대출자입니다.

정리하면 혜택을 제대로 보는 사람은 소득이 10만 달러 아래이면서 이자와 재산세가 커서 항목별 공제를 하는 주택 소유자입니다. 생각보다 좁은 구간입니다.

제가 올해 PMI를 내고 있는 입장이라면 우선 1098을 받아 두고, 표준공제와 항목별 공제를 둘 다 계산해 보겠습니다. 동시에 리파이낸스나 재감정으로 PMI를 없앨 시점도 같이 따져 보겠습니다.

세금 계산은 소득 구성과 공제 항목에 따라 결과가 크게 달라집니다. 본인 상황은 세무사나 CPA와 한 번 확인하시길 권합니다.