요즘 형제끼리, 혹은 결혼 전인 커플이 같이 집을 사겠다는 상담이 부쩍 늘었습니다. 집값과 이자 부담이 여전하니 혼자서는 다운페이먼트를 감당하기 어려운 탓이겠지요.

그런데 막상 클로징 테이블에 앉으면 대부분 한 줄을 그냥 지나칩니다. 디드(deed, 소유권 증서)에 두 사람 이름을 "어떤 방식으로" 올리느냐는 부분입니다.

공동명의의 대표적인 두 방식이 조인트 테넌시와 TIC입니다. 이름은 비슷해 보여도 한 사람이 세상을 떠났을 때 결과가 정반대로 갈립니다.

먼저 조인트 테넌시입니다. 정식 명칭은 Joint Tenancy with Right of Survivorship, 줄여서 JTWROS라고 부릅니다.

쉽게 말하면 "살아남은 사람이 다 가진다"는 방식입니다. 공동소유자 한 명이 사망하면 그 지분이 유언장과 상관없이 남은 소유자에게 자동으로 넘어갑니다.

그래서 프로베이트(probate, 법원 유산 정리 절차)를 거치지 않아도 된다는 게 가장 큰 장점으로 꼽힙니다.

반대로 TIC, 즉 Tenancy in Common은 각자 자기 몫을 따로 갖는 구조입니다. 지분이 꼭 반반일 필요도 없어서 6대 4, 7대 3으로 나눌 수 있습니다.

TIC에서는 한 사람이 사망하면 그 지분이 남은 공동소유자가 아니라 고인의 상속인에게 갑니다. 유언장에 적힌 사람, 없으면 법정 상속인이 받게 됩니다.

둘을 나란히 놓으면 이렇게 정리됩니다. 조인트 테넌시는 지분이 균등하고 생존자에게 넘어가며, TIC는 지분을 자유롭게 정하고 상속인에게 넘어갑니다.

여기서 델라웨어만의 함정이 하나 있습니다. 주법 25 Del. C. 701조는 디드에 조인트 테넌시로, 그리고 TIC가 아니라고 명시해야만 조인트 테넌시를 인정합니다.

문구가 애매하면 법은 TIC로 추정합니다. 두 사람 이름만 나란히 적어두고 "당연히 서로에게 넘어가겠지" 하고 믿었다가 낭패를 보는 경우가 생기는 이유입니다.

그래서 디드 문구를 직접 확인하시길 권합니다. "as joint tenants with right of survivorship and not as tenants in common" 같은 표현이 들어 있는지가 핵심입니다.

부부라면 또 다른 선택지가 있습니다. 델라웨어는 Tenancy by the Entirety, 우리말로 하면 부부 전용 공동소유를 인정합니다.

부부에게 디드를 넘기면서 형태를 따로 적지 않으면 이 방식으로 추정됩니다. 생존 배우자에게 넘어가는 점은 조인트 테넌시와 같습니다.

차이는 채권자 보호입니다. 배우자 한 명만 진 빚 때문에 채권자가 이 집을 가져가기는 매우 어렵습니다.

그러니 부부는 사실상 크게 고민할 일이 적고, 진짜 선택이 필요한 쪽은 형제, 친구, 미혼 커플, 부모와 성인 자녀 같은 조합입니다.

조인트 테넌시도 약점이 있습니다. 한 사람이 자기 지분을 다른 사람에게 넘기면 그 순간 조인트 테넌시가 깨지고 TIC로 바뀝니다.

또 생존자에게 다 간다는 건 양날의 칼입니다. 재혼 가정이라면 내 자녀가 아니라 상대방 쪽 가족에게 집이 흘러갈 수도 있습니다.

TIC 쪽 약점은 의견이 갈릴 때 드러납니다. 공동소유자끼리 합의가 안 되면 누구든 법원에 파티션(partition, 분할) 소송을 낼 수 있습니다.

델라웨어에서는 챈서리 법원(Court of Chancery)이 이 사건을 다루고, 집을 물리적으로 나눌 수 없으면 매각해서 돈으로 나누라는 결론이 나기 쉽습니다.

그래서 TIC로 갈 거라면 공동소유 계약서를 따로 써두는 게 좋습니다. 누가 얼마를 냈는지, 한 명이 나가고 싶을 때 누가 먼저 살 권리가 있는지 정해두는 겁니다.

세금 이야기도 짧게 하겠습니다. 뉴캐슬 카운티는 주 2.5%에 카운티 1.5%를 더해 양도세가 4%로, 델라웨어 세 카운티 중 가장 높습니다.

나중에 명의를 바꾸려 할 때 부부 사이 이전은 이 양도세가 면제되지만, 형제나 친구 사이라면 사정이 다를 수 있습니다. 처음 정할 때 신중해야 하는 이유입니다.

상속 후 취득가 조정, 흔히 스텝업이라 부르는 부분도 소유 형태와 관계에 따라 계산이 달라집니다. 이 부분은 숫자가 꽤 크게 움직이는 영역입니다.

제 경험으로 보면 이렇습니다. 돈을 똑같이 내고 서로가 최종 상속자이길 원한다면 조인트 테넌시가 깔끔합니다.

반면 낸 돈이 다르거나 각자 자녀에게 물려주고 싶다면 TIC가 맞습니다. 저라면 비혼 공동구매는 TIC에 계약서까지 붙이는 쪽을 택하겠습니다.

다만 개인 상황에 따라 결론이 달라질 수 있으니 클로징 전에 부동산 변호사나 세무 전문가와 꼭 확인하시기 바랍니다. 델라웨어는 클로징에 변호사가 참여하는 주라서 물어볼 기회가 있습니다.

이 글은 2026년 10월 기준 델라웨어 법전과 주 재무부 양도세 자료를 바탕으로 정리했습니다. 디드 한 줄이 수십 년 뒤 가족의 운명을 가른다는 점, 기억해 두시면 좋겠습니다.