2026년 현재 샌디에고에서 집을 알아보고 있다면 가장 신경쓰이는게 바로 30년 고정 모기지 금리다.

평균 6%대 중후반에서 움직이고 있는데 이게 몇 년 전 3% 안팎의 금리를 기억하는 사람들에게는 여전히 그리고 꽤 부담스러운 수준이다.

다만 이것은 전국 평균이고 실제 내가 받는 금리는 신용점수와 다운페이먼트, 소득, 부채 수준에 따라 꽤 달라진다는 점도 기억하시라.

그렇다면 모기지 금리는 누가 정하는 걸까. 연준이 기준금리를 발표하면 은행이 그대로 따라 정한다고 생각하기 쉬운데 그렇게 단순하지 않다.

가장 눈여겨볼 것이 미국 10년물 국채 수익률이다. 30년 고정 모기지 금리는 10년물 국채 수익률과 비슷한 방향으로 움직이는 경향이 강하다.

물론 연준의 영향도 크다. 연준이 인플레이션을 잡기 위해 긴축적인 정책을 유지하면 시장 금리가 쉽게 내려가기 어렵다.

반대로 금리 인하 기대가 커지면 국채 수익률과 모기지 금리에도 하락 압력이 생긴다. 여기에 주택저당증권인 MBS 시장의 수요와 공급까지 영향을 미친다.

30년 고정만 있는 것은 아니다. 15년 고정 모기지는 일반적으로 30년 고정보다 금리가 낮다. 대신 15년 안에 원금을 갚아야 하기 때문에 월 페이먼트가 확 올라간다. 매달 현금 흐름에 여유가 있다면 총이자를 크게 줄일 수 있지만 샌디에고처럼 집값이 높은 지역에서는 월 부담이 만만치 않다.

ARM도 선택지다. 5년이나 7년 동안 금리를 고정한 뒤 시장 상황에 따라 조정되는 방식이다. 몇 년 살다가 집을 팔 계획이라면 초기 금리가 낮은 ARM을 검토할 수 있지만 10년, 20년 장기 거주할 집이라면 30년 고정이 마음은 편하다.

결국 중요한 것은 내 조건이다. 신용점수 740점 이상이라면 상대적으로 좋은 조건을 기대할 수 있지만 600점대라면 금리가 눈에 띄게 올라갈 수 있다. 여기에 DTI와 다운페이먼트도 같이 본다. 크레딧 점수 하나 좋다고 무조건 최저금리를 받는 것은 아니다.

샌디에고는 군인과 재향군인 가구가 많은 도시라는 특징도 있다. VA 론 자격이 있다면 일반 모기지만 알아보지 말고 반드시 비교해볼 필요가 있다. 조건에 따라 다운페이먼트 없이 주택을 구입할 수도 있기 때문이다.

집을 살 생각이라면 크레딧 리포트부터 확인하고 최소 서너 군데 렌더에서 견적을 받아보는 것이 좋다. 다운페이먼트를 늘리면 월 부담과 PMI를 줄이는 데 도움이 될 수 있다. 특히 클로징을 앞두고 자동차를 새로 할부로 사거나 신용카드를 갑자기 많이 사용하는 것은 피하는 게 좋다.

앞으로 금리가 언제 5%대로 내려갈지는 아무도 정확하게 맞힐 수 없다. 금리만 기다리다가 샌디에고 집값이 다시 움직일 수도 있다.

결국 중요한 것은 바닥 금리를 맞히는 것이 아니라 지금 내 소득과 신용으로 감당할 수 있는 집과 모기지 구조를 찾는 것이다.