콩코드에 있는 콘도 매물을 검토 중이라는 독자로부터 온라인 렌트 수익률 계산기에 어떤 숫자를 넣어야 하는지 질문을 받은 적이 있다. 계산기 자체는 어렵지 않지만, 어떤 값을 총수익률 칸에 넣고 어떤 값을 캡레이트 칸에 넣어야 하는지가 헷갈리는 경우가 많다. 최근 시장을 보면 이런 문의가 늘고 있는데, 순서대로 짚어보면 크게 세 가지 확인 항목으로 정리된다.

첫째는 렌트비다. 콩코드의 전체 매물 기준 중위 렌트는 1,800달러 수준이다(rent.com, 2026년 3월 기준). 질로우 기준으로는 2,000달러까지 보기도 하는데, 이는 집계 대상 매물 구성이 다르기 때문으로 보인다. 계산기에 렌트비를 입력할 때는 어느 출처의 숫자인지, 그리고 자신이 보는 매물의 실제 렌트 광고가와 얼마나 가까운지부터 확인하는 것이 순서다.

둘째는 매입가다. 콩코드 주택의 평균 가치는 질로우 기준 44만 9,637달러로(2026년 4월 30일 기준, 전년 대비 3.9퍼센트 상승), 최근 매매가는 41만 9,500달러에서 44만 9,950달러 사이에서 형성되고 있다. 이 숫자로 총수익률을 계산기에 돌려보면, 연간 렌트수입 2만 1,600달러를 매입가로 나눈 4.8퍼센트 정도가 나온다. 여기까지가 계산기의 첫 번째 칸이다.

셋째는 운영비용이다. 뉴햄프셔의 평균 실효 재산세율은 1.93퍼센트 수준으로(2026년 기준) 뉴잉글랜드 지역 중에서도 높은 편에 속한다. 44만 달러대 주택이라면 연간 재산세만 8,600달러 안팎이 나갈 수 있다는 뜻이다. 여기에 보험료, 유지보수비, 공실손실까지 반영하면 순영업소득은 총수입 대비 크게 줄어든다. 계산기에 캡레이트를 구하려면 이 운영비용을 먼저 빼야 하는데, 이 항목을 빠뜨리고 총수익률만 캡레이트란에 그대로 옮기는 실수가 흔하다.

캐시온캐시 수익률까지 보려면 네 번째 항목인 대출 조건이 필요하다. 다운페이먼트, 클로징비용, 그리고 실제 모기지 월 상환액을 알아야 세전 현금흐름을 구할 수 있다. 재산세가 높은 지역일수록 대출 이자보다 세금 부담이 캐시플로우에 더 크게 작용하는 경우가 있어, 뉴햄프셔처럼 재산세율이 높은 주에서는 이 항목을 특히 꼼꼼히 넣어야 한다.

다섯 번째로 짚어볼 항목은 총수익이라는 큰 그림이다. 캡레이트와 캐시온캐시는 매달의 현금흐름을 보여주지만, 대출원금이 상환되며 쌓이는 자산 증가분과 향후 시세차익, 감가상각에 따른 세제 혜택까지 더해야 투자 성과 전체를 파악할 수 있다. 계산기 결과가 당장의 캡레이트만 보여준다면, 이 부분은 별도로 계산해 함께 챙겨봐야 한다.

콩코드와 인근 맨체스터를 함께 검토하는 경우도 많은데, 두 도시는 재산세율은 비슷해도 렌트 대비 매입가 비율에서 차이가 나는 경우가 있어 계산기에 두 지역 숫자를 나란히 넣어 비교해보는 것이 유용하다. 뉴햄프셔 렌탈 시장은 대학과 주정부 청사가 몰린 콩코드 특성상 수요가 비교적 안정적인 편으로 알려져 있지만, 공실률은 매물 위치에 따라 편차가 있을 수 있으므로 최근 임대 데이터를 함께 확인해보는 것이 좋겠다.

예를 들어 다운페이먼트 20퍼센트인 8만 9,900달러와 클로징비용을 더해 실투자금이 9만 5,000달러 안팎이라고 가정하면, 캡레이트로 구한 순영업소득에서 모기지 원리금을 뺀 세전 현금흐름을 이 금액으로 나눠야 진짜 캐시온캐시가 나온다. 계산기에 이 실투자금을 정확히 넣지 않으면 수익률이 실제보다 부풀려 보일 수 있다.

콩코드는 주 소득세와 판매세가 없는 대신 재산세로 지방재정을 충당하는 구조여서, 타주에서 이주하는 가정이라면 이전 거주지 기준으로만 세금 부담을 가늠하면 오차가 커질 수 있다. 학군을 함께 고려하는 경우에는 GreatSchools나 주 교육청 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해보기 바란다. 세금과 임대 조건은 타운별로 다를 수 있으므로, 계산기 결과는 참고 자료로 삼고 실제 계약 전에는 전문가와 상담해보는 것이 안전하다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니다.