콘코드에서 투자용 주택을 알아보던 한 문의자가 가장 먼저 물은 것은 다운페이먼트였다. 실거주 주택을 살 때처럼 3퍼센트나 5퍼센트만 준비하면 되는 줄 알았다는 답변이 돌아왔다. 확인해야 할 항목을 순서대로 짚어보면 크게 세 가지로 나뉜다. 대출 조건, 실제 임대 수익성, 그리고 뉴햄프셔 특유의 세금 구조다.

첫째는 대출 조건이다. 투자용 주택 대출은 다운페이먼트가 통상 15퍼센트에서 25퍼센트로 실거주용보다 높게 요구된다. 신용점수는 620점 이상이면 심사 자체는 가능하지만 740점 이상이어야 유리한 금리 구간에 들어간다(fanniemae.com). 금리 역시 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 책정되는 것이 일반적이다. 예상 렌트 수입은 75퍼센트까지만 소득으로 인정되며, 이때 리스 계약서나 감정평가서의 rent schedule이 필요하다(freddiemac.com).

둘째는 실제 임대 수익성이다. 콘코드의 평균 렌트비는 2026년 기준 월 1751달러에서 1800달러 사이로 집계된다(RentCafe, Rentometer). 침실 하나짜리는 약 1487달러, 침실 두 개는 약 1846달러 수준이며, 전년 대비로는 10퍼센트가량 올랐다. 렌트 매물의 71퍼센트가 1501달러에서 2000달러 구간에 몰려 있고, 콘코드 전체 가구 중 43퍼센트가 세입자다. 최근 시장을 보면 렌트비 상승 속도가 매입가 상승 속도보다 빠른 흐름이 나타난다.

셋째는 재산세다. 콘코드의 종합 재산세율은 2025년 과세연도 기준 평가액 1000달러당 29.11달러로, 시 10.18달러, 카운티 2.54달러, 학군 14.81달러, 주 교육세 1.58달러가 합쳐진 값이다(Concord Monitor). 실효세율로 환산하면 2.77퍼센트에 달해 뉴햄프셔 주 중간값 1.82퍼센트보다도 높고, 전국 중간값 1.02퍼센트의 거의 세 배 수준이다. 평가액 35만달러짜리 주택이라면 연간 재산세가 1만달러를 넘는다. 뉴햄프셔는 주소득세와 판매세가 없는 대신 재산세로 재정을 충당하는 구조라서, 다른 주 기준으로 판단하면 이 부분에서 계산이 크게 어긋날 수 있다.

뉴햄프셔는 렌트컨트롤이 없는 주다. 최근 주 하원에서 지방정부가 렌트컨트롤을 도입할 수 있게 하는 법안이 부결되기도 했다(hemlane.com). 월 단위 임대는 통상 30일 전 통지로 인상이 가능하지만, 포츠머스처럼 60일 전 통지를 요구하는 지자체도 있어 도시별로 확인이 필요하다. 보증금 상한은 1개월치 렌트나 100달러 중 큰 금액이며, 보복성 인상은 금지돼 있다.

관리를 위탁할 경우 수수료는 월세의 8퍼센트에서 12퍼센트가 통상적이다. 랜드로드 보험은 일반 주택보험과 보장 범위가 달라 보험료가 더 높게 책정되는 점도 계산에 넣어야 한다. 유지보수 비용은 연간 자산가치의 1퍼센트 정도를 적립해 두는 것이 업계에서 흔히 쓰는 기준이며, 캡레이트를 함께 계산해 두면 다른 지역 매물과 수익성을 비교하는 데 도움이 된다.

넷째로 확인할 항목은 공실 기간이다. 콘코드는 뉴햄프셔 주도로 주정부와 병원, 대학 관련 임차 수요가 꾸준한 편이라 공실이 길어지는 사례는 흔치 않다는 것이 현장에서 느끼는 인상이다. 다만 이는 매물의 위치와 상태에 따라 달라지므로 인근 매물의 최근 리스팅 기간을 직접 확인해 보는 것이 좋다. 캡레이트를 계산할 때도 순영업소득에서 재산세가 차지하는 비중이 큰 지역이라는 점을 반영해야 실제 수익률을 과대평가하지 않는다. 인근 맨체스터와 견주면 매입가는 더 낮지만 그만큼 재산세율도 함께 낮은지 개별 매물 단위로 다시 확인해 볼 필요가 있다.

이후 다른 투자용 부동산으로 갈아탈 계획이 있다면 1031 교환을 통해 양도소득세를 이연할 수 있다는 점도 확인해 둘 만하다(irs.gov). 다운페이먼트만 보고 접근하면 놓치기 쉬운 것이 바로 이 재산세 구조이니, 콘코드에서 투자용 주택을 고려한다면 월 현금흐름 계산에 재산세를 반드시 넣어 보기 바란다. 투자와 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.