최근 시장을 보면 시러큐스에서 두 채, 세 채씩 임대주택을 늘려가는 투자자들의 문의가 늘고 있다. 숫자부터 짚어보면 이 흐름이 왜 나타나는지 이해가 쉬워진다.

Redfin이 집계한 자료에 따르면 시러큐스의 최근 평균 렌트비는 1706달러 수준이다. 뉴욕주 다른 대도시와 비교하면 낮은 편에 속하는데, 이 숫자가 뜻하는 것은 초기 매입 자금 대비 임대 수익 비율을 계산했을 때 상대적으로 유리한 조건이 나올 수 있다는 점이다. 다만 이 평균치는 시러큐스 시내와 온온다가 카운티 주변 타운을 함께 묶은 값이라, 실제 매물별로는 유닛 크기와 위치에 따라 편차가 꽤 크게 나타난다는 점도 함께 봐야 한다.

다만 재산세를 함께 보면 이야기가 달라진다. 시러큐스의 실효 재산세율은 2.50퍼센트로, 12만 5100달러짜리 주택 기준 중간 재산세액이 연간 3129달러에 이른다. 뉴욕주 중간값 1.90퍼센트, 전국 중간값 1.02퍼센트와 비교하면 상당히 높은 수준이다. 여러 채를 보유한 투자자일수록 이 재산세 부담이 포트폴리오 전체 수익률에 누적으로 영향을 준다.

대출 조건도 다시 짚어보자. 투자용 주택은 다운페이먼트가 15에서 25퍼센트로 요구되고, 신용점수는 620점 이상이면 대출이 가능하지만 740점 이상이어야 유리한 금리를 받는다. 금리는 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 책정되는 것이 일반적이다. 여러 채를 동시에 굴리는 투자자라면 각 매물마다 이 조건이 어떻게 달라지는지 개별적으로 계산해야 한다.

렌트 소득 인정 방식은 대출 한도를 좌우하는 변수다. 대출기관은 예상 렌트 수입의 75퍼센트 정도까지만 소득으로 인정하며, 리스 계약서나 감정평가서의 rent schedule이 근거로 필요하다. 시러큐스처럼 렌트비가 낮은 지역은 이 75퍼센트 반영분이 상대적으로 작아 추가 매입 여력을 계산할 때 보수적으로 접근해야 한다.

1퍼센트 룰을 평균 렌트 1706달러에 대입하면 매입가 17만 600달러 이하일 때 성립한다. 시러큐스는 다른 뉴욕주 대도시에 비해 주택 가격이 낮아 이 기준에 근접하는 매물이 실제로 존재하는 편이지만, 캡레이트와 재산세 부담을 함께 계산해야 정확한 그림이 나온다. 캡레이트는 순영업소득을 매입가로 나눈 비율인데, 시러큐스처럼 재산세율이 높은 지역에서는 순영업소득 자체가 재산세 때문에 크게 줄어드는 만큼 이 지표를 반드시 함께 봐야 여러 채를 비교할 때 왜곡된 판단을 피할 수 있다.

세입자법 측면에서는 2019년 HSTPA 개정으로 뉴욕주 전역의 시와 타운이 렌트 안정화 제도를 선택적으로 도입할 수 있게 됐다는 점을 다시 확인해야 한다. 시러큐스나 온온다가 카운티 차원에서 관련 조례가 있는지는 매입 전 별도로 확인해 보는 것이 필요하다. 여러 채를 보유한 투자자라면 매물마다 건축 연도와 세대 수를 정리해 두고, 조례가 바뀔 때마다 어느 매물이 영향을 받는지 한눈에 확인할 수 있도록 관리하는 편이 안전하다.

관리 비용 면에서는 여러 채를 보유할수록 직접 관리보다 위탁이 효율적일 수 있다. 관리업체에 맡기면 월세의 8에서 12퍼센트가 수수료로 나가고, 유지보수는 매년 자산가치의 1퍼센트 정도를 적립해 두는 것이 일반적이다. 랜드로드 보험도 임대 손실과 배상책임을 포함하다 보니 일반 주택보험보다 보험료가 높다. 매물 수가 늘어날수록 보험도 개별 계약보다 여러 채를 묶는 포트폴리오 정책으로 전환하는 것이 관리 측면에서 더 수월한 경우가 많다.

포트폴리오를 늘려가는 투자자라면 1031 교환도 눈여겨볼 만하다. 매각 후 동종자산에 재투자하면 양도소득세를 이연할 수 있는 제도로 irs.gov에 요건이 정리돼 있다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 세무 전문가 상담을 거치는 것이 될 수 있다.