순영업소득과 세전 현금흐름을 같은 것으로 계산해 오는 경우가 종종 있다. 최근 시장을 보면 시러큐스처럼 매입가가 낮은 지역일수록 이 혼동이 더 자주 나타나는데, 모기지 원리금 상환액을 순영업소득 계산에 넣어버려 캡레이트가 실제보다 훨씬 낮게 나오는 식이다.

시러큐스의 평균 주택가치는 22만 5,918달러이고(Zillow), 최근 시러큐스 평균 렌트는 월 1,706달러로 나타난다. 다만 동네별 편차가 커서 이스트우드는 1베드룸 기준 982달러, 다운타운 아모리 스퀘어 인근은 2,000달러 수준으로 두 배 넘게 차이가 난다. 이 글에서는 시러큐스 평균값인 월 1,706달러를 기준으로 계산한다.

연간 렌트수입은 2만 472달러이고, 이를 매입가 22만 5,918달러로 나눈 총수익률은 9.1퍼센트로 이번에 살펴본 지역 중 가장 높게 나오는 편이다. 다만 오논다가 카운티의 재산세 실효세율은 2.59퍼센트로 전국 중위인 1퍼센트대보다 훨씬 높다(Ownwell). 시러큐스 시 단위 실효세율은 2.61퍼센트로 알려져 있어, 22만 6천 달러 매물이라면 재산세만 연 5,895달러가 나간다.

여기서 중요한 것은 재산세와 보험료, 유지보수비, 공실손실은 순영업소득 계산에 들어가지만 모기지 원리금은 들어가지 않는다는 점이다. 순영업소득은 어디까지나 매물 자체의 운영 수익력을 보는 지표이고, 대출을 얼마나 어떤 조건으로 받았는지는 그다음 단계인 캐시온캐시 수익률에서 반영된다. 50퍼센트 룰로 순영업소득을 어림잡으면 연 1만 236달러 정도가 되고, 캡레이트는 4.5퍼센트 근처로 나온다. 여기에 대출 원리금 상환액을 빼야 비로소 세전 현금흐름, 즉 캐시온캐시 계산의 분자가 나온다.

매입가의 20퍼센트인 4만 5,184달러를 다운페이먼트로 넣고 나머지를 30년 고정금리로 충당한다고 가정하면, 이자율 수준에 따라 연간 원리금 상환액이 순영업소득 1만 236달러를 넘어설 수도, 밑돌 수도 있다. 순영업소득이 대출 상환액보다 많으면 캐시온캐시 수익률은 플러스로 나오고, 반대라면 매달 자기 돈을 더 채워 넣어야 하는 구조가 된다. 두 지표를 같은 것으로 보고 계산하면 이 차이를 놓치게 되는데, 시러큐스처럼 매입가가 낮아 레버리지 비중이 커지기 쉬운 지역일수록 이 구분이 특히 중요하다.

재산세 실효세율 2.61퍼센트라는 숫자도 다시 짚어볼 필요가 있다. 전국 중위 재산세율이 1퍼센트 안팎인 것과 비교하면 시러큐스는 세 부담이 상당히 무거운 지역이다. 총수익률이 9.1퍼센트로 높게 나온다고 해도, 그 절반 가까이가 재산세와 운영비용으로 빠져나간다면 실제 캡레이트는 절반 수준으로 줄어든다. 매입가만 보고 접근성이 좋은 시장이라고 판단하기보다는, 재산세까지 포함한 총비용 구조를 먼저 확인하는 편이 안전하다. 동네별 렌트 편차가 큰 만큼, 실제 매물의 위치가 이스트우드 쪽인지 아모리 스퀘어 쪽인지에 따라 앞서 계산한 수치는 크게 달라질 수 있다는 점도 함께 염두에 두어야 한다. 최근 시장을 보면 매입가와 렌트 모두 완만한 상승세를 보이고 있어, 총수익률 자체가 크게 흔들리지는 않았지만 재산세율은 매년 재평가될 수 있으므로 매입 이후에도 주기적으로 다시 확인하는 습관이 필요하다.

순서대로 정리하면 다음과 같다.

• 총수익률: 연간 렌트수입을 매입가로 나눈 값
• 캡레이트: 재산세를 포함한 운영비용을 뺀 순영업소득을 매입가로 나눈 값(모기지 원리금 제외)
• 캐시온캐시 수익률: 순영업소득에서 모기지 원리금까지 뺀 세전 현금흐름을 실제 투자 현금으로 나눈 값

시러큐스처럼 총수익률과 캡레이트가 다른 지역보다 높게 나오는 곳이라도, 재산세율이 높으면 그 격차가 예상보다 크게 벌어질 수 있다. 렌트 시세는 동네에 따라 편차가 크므로 실제 매물의 위치별 시세를 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사 상담을 거치는 것이 안전하다.