사전승인을 받으려고 은행이나 모기지 브로커를 찾아가면 가장 먼저 확인하는 숫자가 있습니다. 바로 DTI(Debt-to-Income Ratio), 우리말로 부채상환비율입니다. 쉽게 말하면 내가 한 달에 버는 돈에 비해 빚을 얼마나 갚고 있는지를 보는 지표입니다. 많은 한국 분들이 신용점수만 높으면 대출이 잘 나올 거라고 생각하는데, 실제로는 DTI도 그만큼 중요합니다.

예를 들어 연소득이 10만 달러라면 한 달 세전 소득은 약 8,300달러 정도입니다. 일반적으로 은행은 전체 부채가 월소득의 약 43%를 넘지 않는 선에서 대출을 검토합니다. 계산해 보면 매달 주택담보대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 신용카드 최소 납부액 등을 모두 합쳐 약 3,580달러 안팎이 기준선이 되는 셈입니다.

문제는 로스앤젤레스 집값입니다. Zillow가 발표한 2026년 6월 기준 LA시 평균 주택가치는 약 94만 9천 달러입니다. 지난해보다 소폭 하락했지만 여전히 대부분의 사람들에게는 부담스러운 가격입니다.

이 가격의 집을 20% 다운페이먼트로 구입한다고 가정하면 약 19만 달러를 먼저 준비해야 합니다. 남는 대출금은 약 76만 달러입니다. 여기에 30년 고정금리 6.6% 정도를 적용하면 원금과 이자만 매달 약 4,800달러 이상을 내야 합니다. 여기에 재산세와 주택보험까지 더하면 월 주거비는 5천 달러를 훌쩍 넘는 경우가 많습니다.

앞에서 계산했던 DTI 기준과 비교하면 금방 답이 나옵니다. 연봉 10만 달러 수준으로는 평균적인 LA 주택을 구입하기가 쉽지 않다는 이야기입니다. 그래서 LA에서는 맞벌이 부부가 함께 소득을 합치거나, 다운페이먼트를 더 많이 준비하는 경우가 많습니다.

다운페이먼트도 선택지가 있습니다. FHA 대출은 신용점수 580점 이상이면 3.5%만 준비해도 가능합니다. 일반 컨벤셔널 대출도 첫 주택 구매자나 일정 소득 이하인 경우에는 3%부터 가능한 상품이 있습니다. 하지만 다운페이먼트가 적어질수록 PMI(민간 모기지 보험)를 추가로 내야 하고 월 상환액도 늘어납니다.

그래서 사전승인 단계에서는 여러 가지 시나리오를 미리 계산해 보는 것이 중요합니다. 다운페이먼트를 5%로 할 경우, 10%로 할 경우, 20%로 할 경우를 각각 비교해 보면 어떤 선택이 본인에게 가장 유리한지 쉽게 알 수 있습니다.

신용점수도 절대 무시할 수 없습니다. 같은 집을 사고 같은 금액을 빌리더라도 신용점수가 높으면 더 낮은 금리를 받을 가능성이 높습니다. 금리가 0.2~0.3%만 차이 나도 30년 동안 내는 총이자는 수만 달러 차이가 날 수 있습니다. 그래서 집을 알아보기 몇 달 전부터라도 신용카드 사용률을 줄이고 연체 없이 관리하는 것이 중요합니다.

재산세도 미리 계산해야 합니다. 캘리포니아는 Prop 13 제도에 따라 기본 재산세가 과세평가액의 1%를 기준으로 하고, 여기에 지역별 특별세가 추가됩니다. 평균적으로는 실효세율이 약 0.7% 수준이지만, 새로 개발된 지역은 특별부과금 때문에 더 높아질 수도 있습니다. 같은 LA라도 지역마다 차이가 있으니 리스팅에 표시된 세금 내역을 꼭 확인해야 합니다.

첫 집을 구입하는 분이라면 CalHFA의 MyHome Assistance Program도 함께 검토해볼 만합니다. 일정 조건을 충족하면 집값의 최대 3.5%를 다운페이먼트나 클로징 비용으로 지원받을 수 있습니다. 다만 후순위 대출이기 때문에 나중에 집을 팔거나 재융자를 할 때 상환해야 한다는 점은 기억해야 합니다.

사전승인을 받은 뒤에는 레이트락(Rate Lock)도 중요합니다. 계약이 진행되는 동안 금리가 갑자기 오를 수 있기 때문에 일정 기간 현재 금리를 고정하는 절차입니다. 보통 30일에서 45일 정도 금리를 묶어두는데, 그 안에 클로징을 마치지 못하면 추가 비용이 발생할 수도 있습니다.

집을 계약할 때 내는 성의금(Earnest Money)도 알아둘 필요가 있습니다. 일반적으로 매매가격의 1~3% 정도를 에스크로 계좌에 맡기며, 계약이 정상적으로 완료되면 나중에 다운페이먼트에 포함됩니다.

결국 사전승인은 단순히 "얼마까지 빌릴 수 있습니다"라는 확인서 한 장을 받는 과정이 아닙니다. 내 소득, 신용점수, 다운페이먼트, 금리, 재산세까지 모두 종합해 앞으로 감당할 수 있는 집값을 현실적으로 계산하는 첫 단계입니다. LA처럼 집값이 높은 지역일수록 무리해서 최고 한도까지 대출을 받기보다는, 앞으로 10년, 20년 동안 안정적으로 갚아나갈 수 있는 수준에서 계획을 세우는 것이 가장 현명한 내 집 마련 방법이라고 생각합니다.