사전승인(프리어프루벌) 절차에서 대출기관이 가장 먼저 보는 숫자는 DTI, 즉 부채상환비율이다. 월 소득 대비 주택담보대출 원리금과 기존 부채의 합이 통상 43% 안팎을 넘지 않아야 승인 문턱을 넘는다. 이 숫자가 의미하는 것은 단순하다. 연 소득 10만 달러 가구라면 월 소득이 약 8300달러이고, 여기서 43%를 잡으면 주택 관련 지출과 기존 부채를 합쳐 월 3580달러 안팎이 상한선이 된다는 뜻이다.

이 상한선 안에서 실제로 얼마짜리 집을 감당할 수 있는지가 로스앤젤레스에서는 특히 중요한 문제로 떠오른다. Zillow 기준 로스앤젤레스시의 평균 주택가치는 94만 9479달러로 지난 1년간 0.7% 하락했다(2026년 6월 30일 기준). 이 가격대에서 20% 다운페이먼트를 채우면 대출액은 약 76만 달러, 30년 고정 금리 6.6% 안팎(6.55~6.72% 범위, Freddie Mac PMMS 2026년 7월 기준)을 적용하면 원리금만 월 4850달러 선에서 형성된다. 여기에 재산세와 보험료를 더하면 앞서 계산한 DTI 상한선을 훌쩍 넘기는 경우가 많다.

그래서 다운페이먼트 비율과 대출 종류를 어떻게 조합하느냐가 관건이 된다. FHA 대출은 신용점수 580 이상이면 3.5%, 500~579 구간이면 10% 다운페이먼트로 시작할 수 있다(FHA.com 기준). 일반 대출은 첫 주택구매자이거나 지역 중위소득 80% 이하일 때 3%부터 가능하고, 그 외에는 통상 5%가 기준이다. 20% 미만을 다운하면 PMI가 붙고 20% 이상이면 면제된다(NerdWallet 기준). 다운페이먼트를 낮추면 초기 부담은 줄지만 매달 내는 원리금과 PMI가 늘어나므로, 사전승인 단계에서 이 조합을 여러 시나리오로 미리 돌려보는 편이 낫다.

신용점수는 다운페이먼트 요건뿐 아니라 실제 적용 금리에도 영향을 준다. 점수 구간이 낮을수록 같은 대출액이라도 이자율이 높게 책정되고, 이는 30년에 걸친 총 이자 부담 차이로 이어진다. 사전승인서를 받을 때 대출기관이 제시하는 금리가 확정 금리가 아니라 그 시점의 신용점수와 시장금리를 반영한 추정치라는 점도 함께 알아둘 부분이다.

캘리포니아 재산세는 Prop 13에 따라 과세평가액의 1%가 기본이고 학군 채권 등 지방 부과금이 더해지는데, 주 전체 평균 실효세율은 0.71% 수준이다(propertytaxrates.org 기준). 로스앤젤레스 카운티는 이보다 다소 낮은 0.69% 선으로 집계되지만(propertytaxrates.org 기준), 개별 지역의 특별부과금 여부는 매물마다 다르므로 리스팅에 명시된 세금 내역을 직접 확인해 보는 편이 안전하다. 첫 주택구매자라면 CalHFA의 MyHome Assistance Program도 사전승인 단계에서 함께 검토할 만하다. FHA 대출 기준 구입가의 최대 3.5%까지 후순위 대출로 다운페이먼트를 지원하며, 상환은 매도나 재융자 시점까지 미뤄지는 구조다(CalHFA 기준). 소득 상한과 홈바이어 교육 이수가 조건으로 붙는다.

레이트락(rate lock)도 사전승인 이후 챙겨야 할 절차다. 오퍼가 수락되면 대출기관에 30~45일 정도 금리를 고정해 달라고 요청할 수 있고, 이 기간 안에 클로징까지 마치지 못하면 재락 수수료가 붙을 수 있다. 오퍼에 포함되는 성의금(earnest money)은 통상 구매가의 1~3% 선에서 정해져 에스크로에 예치되고, 클로징 시 다운페이먼트에 합산된다는 점도 함께 알아둘 부분이다.

사전승인은 한 번 받고 끝나는 절차가 아니라, 오퍼를 넣는 시점의 시장금리와 매물 가격에 맞춰 다시 확인해야 하는 숫자다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 대출 조건과 세금은 개별 상황과 카운티에 따라 달라질 수 있어 실제 계약 전에는 대출 담당자와 전문가 상담을 받아보기 바란다.