마음에 드는 집을 처음 발견했을 때 가장 먼저 드는 마음은 '지금 아니면 놓친다'는 조급함일 것이다. 솔트레이크시티에서 첫 오퍼를 넣어본 이들 중 상당수가 이 조급함 때문에 인스펙션 조건을 빼거나 예산보다 높은 금액을 써낸 경험을 이야기한다. 왜 이런 일이 자주 벌어질까. 답은 시장 속도에 있다.

Zillow 기준 6월 30일 시점 솔트레이크시티 평균 주택가치는 58만 299달러로 지난 1년간 1.7% 올랐다. 매물이 펜딩 상태로 넘어가는 데 걸리는 기간은 평균 12일에 불과하고(Zillow), Redfin 집계로는 실제 매매까지 약 29일이 걸린다. 그렇다면 이런 속도 속에서 무엇을 먼저 확인해야 할까.

예산을 짜는 첫 단계에서는 모기지 원리금만 볼 것이 아니라 재산세와 보험료, 필요하다면 관리비까지 더한 총액을 기준으로 삼는 것이 좋다. 집값이 높은 지역일수록 이 계산을 건너뛰면 매달 나가는 돈이 예상보다 커지고, 오퍼 경쟁 중에 예산을 넘어서는 금액을 써내는 실수로 이어지기도 한다.

가장 먼저 볼 것은 사전승인 여부다. 12일 만에 펜딩으로 넘어가는 시장에서는 사전승인서 없이 매물을 보러 다니다가는 마음에 든 집에 오퍼조차 넣지 못하는 경우가 생긴다. 그렇다면 사전승인만 받으면 충분할까. 그렇지 않다. 인스펙션을 생략하는 것은 또 다른 문제다. 경쟁이 치열한 시장일수록 조건을 포기하고 계약하려는 유혹이 커지는데, 배관이나 기초 문제처럼 눈에 보이지 않는 부분에서 예상 못한 수리비가 나올 수 있어 신중해야 한다.

그렇다면 재산세는 얼마나 될까. 유타주 평균 재산세율은 0.53% 수준으로 전국 평균 0.91%보다 낮은 편이다(Tax Foundation 기준). 다만 세율이 낮다고 해서 총 주거 비용까지 낮다고 단정할 수는 없다. 집값 자체가 높은 지역이라 다운페이먼트와 클로징 비용까지 합치면 준비해야 할 초기 자금이 적지 않다. 클로징 비용은 통상 매매가의 2에서 5% 수준으로 알려져 있으니(Bankrate 기준), 다운페이먼트 이후에도 이 부분까지 남겨두는 것이 좋다.

네번째로 놓치기 쉬운 것은 예비비다. 다운페이먼트를 맞추느라 가진 돈을 거의 다 써버리면, 집값이 높은 만큼 입주 후 예상치 못한 지출이 생겼을 때 대응할 여력이 없어진다. 몇 달치 생활비와 수리비에 해당하는 여윳돈은 다운페이먼트와 별도로 남겨두는 것이 좋다.

그렇다면 신용 관리는 어떻게 해야 할까. 계약 직전 큰 지출을 하면 대출 조건이 갑자기 나빠질 수 있으니, 클로징 전까지는 새 대출이나 큰 구매를 미뤄두는 것이 좋다. 아울러 렌더 한 곳의 금리만 보고 결정하기보다 최소 세 곳 이상 비교해보는 편이 유리하다. 매물이 빨리 움직이는 시장일수록 이런 준비가 마지막 순간의 실수를 줄여준다.

한인 가정이 선호하는 학군을 알아볼 때는 GreatSchools 같은 지표를 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 이주하는 가족이라면 이전 주의 재산세나 보험 기준을 그대로 대입하지 말고 유타 기준으로 다시 살펴보는 것이 좋다.

렌트 수익이나 시세 차익을 보고 들어오는 투자자라면 빠른 펜딩 속도만 보고 무조건 오른다고 단정하기보다 리스크를 함께 짚어보는 것이 좋다. 실거주라면 테크 업계 통근 거리나 향후 재판매 가능성까지 고려해서, 조급함에 떠밀려 감정적으로 결정하기보다는 장기 거주 계획을 먼저 세워두는 편이 낫다.

한국에서 막 이민을 와 솔트레이크시티에 처음 정착하는 경우라면 신용 기록이 짧아 대출 조건에서 불리하게 작용할 수 있으니, 이 부분은 대출 담당자와 미리 상담해보는 것이 좋다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 대출, 필요하다면 법률 전문가와 함께 확인해 보기 바란다.