글렌뷰에서 콘도를 알아보던 한 바이어가 오퍼까지 넣은 뒤 막판에 대출 승인이 지연된 사례를 최근 살펴본 적이 있다. 문제는 크레딧 점수도 소득 증빙도 아니었다. 건물 HOA의 재무제표에서 연체율과 리저브펀드 적립 비율이 대출기관 기준에 못 미쳤기 때문이다. 결국 클로징 날짜를 두 차례 미룬 끝에야 대출이 승인됐다. 콘도는 단독주택과 달리 개인의 신용만으로 대출 여부가 결정되지 않는다는 사실을 다시 확인한 순간이었다.

Fannie Mae나 HUD 기준을 보면 콘도 프로젝트 심사에서 HOA의 연체율, 리저브펀드 비율, 소송 여부, 상업공간 비율을 함께 본다. 연체 세대 비율이 일정 수준을 넘거나 리저브 적립이 지나치게 낮으면 해당 건물 전체가 승인 대상에서 제외될 수 있다. 이 기준을 충족하지 못하면 non-warrantable condo로 분류되어 대출 자체가 까다로워지거나, 대출이 가능하더라도 금리가 올라가고 다운페이먼트 비율이 높아지는 경우가 많다. 글렌뷰처럼 노스쇼어권에서 오래된 미드라이즈 건물과 The Glen 지역의 비교적 신축 콘도가 함께 거래되는 시장에서는 건물별 재무 상태 편차가 크다는 점을 눈여겨볼 필요가 있다.

실제 매물을 보면 The Glen 인근 커뮤니티의 월 관리비는 25달러부터 872달러까지 폭이 넓고, Orchard Glen 같은 콘도 건물은 519달러에서 922달러 선에 형성되어 있다(Homes by Marco 매물 기준). 일리노이 주 전체로 보면 콘도 관리비 중위값은 월 237달러, 평균은 364달러 수준으로 조사된다(2024년 미국 커뮤니티 서베이, comparehoamanagers.com 집계). 글렌뷰는 학군과 편의시설 수요가 높은 지역이라 전체 평균보다 관리비가 높게 형성되는 건물이 적지 않다.

HOA 관리비에는 건물 외관 유지보수, 마스터 보험, 공용시설 관리, 조경과 쓰레기 수거, 종종 수도나 난방 같은 유틸리티 일부, 그리고 리저브펀드 적립이 포함되는 것이 일반적이다. 여기서 리저브펀드가 핵심이다. 일리노이의 Common Interest Community Association Act와 Condominium Property Act는 이사회가 예산안에 리저브 배분 내역을 명시하도록 요구하지만, 정작 최소 적립 비율을 못박아 두지는 않는다. 리저브 스터디를 5년마다 의무화하는 법안(HB 2563)이 논의 중이지만 아직 통과되지 않았다. 즉 건물이 스스로 얼마나 보수적으로 적립하느냐에 따라 재무 체력이 크게 갈릴 수 있다는 뜻이다.

결국 리저브펀드가 얇은 건물은 지붕이나 배관, 엘리베이터 교체가 필요할 때 특별부과금이 갑자기 나올 위험이 크다는 뜻이다. 실제로 노후 건물일수록 관리비 자체는 낮아 보여도 몇 년 뒤 큰 폭의 일회성 부과금을 통보받는 사례가 드물지 않다. 글렌뷰에서 학군을 보고 콘도를 알아보는 가정이라면 다음을 확인해 보기 바란다. 특히 리저브 스터디는 건물의 향후 20년에서 30년치 자본지출 계획을 담고 있어서, 스터디가 있는 건물과 없는 건물의 재무 안정성 차이가 상당히 크게 벌어진다.

• 최근 3년 HOA 재무제표와 예산안
• 리저브 스터디 실시 여부와 적립 현황
• 연체율과 특별부과금 이력
• 임대·반려동물 제한 조항(관리규약)

타주에서 글렌뷰로 옮겨 오는 가정이라면 관리비 외에 일리노이 특유의 재산세 부담도 함께 계산해 보는 것이 좋다. 쿡 카운티 인근은 재산세율이 상대적으로 높게 형성되는 편이라 이전 거주 주의 기준으로 예산을 잡으면 예상보다 부담이 커질 수 있다. 학군은 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되 경계가 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 대출 담당자, 필요하다면 변호사와 함께 HOA 재무 상태를 다시 한 번 점검해 보기 바란다.