제가 살펴본 사례 중에는 리버스 모기지를 받으면 집 소유권이 은행으로 넘어간다고 잘못 알고 있던 고객이 있었다. 이런 오해는 생각보다 흔하다. 실제로는 소유권이 그대로 주택 소유자에게 남아 있고, 다만 지분을 담보로 대출을 받는 구조라는 점부터 짚어드렸다.

리버스 모기지는 62세 이상 주택 소유자가 본인 소유 주택의 지분을 담보로 대출받는 상품이다. 일반 모기지와 반대로 매달 갚아나가는 게 아니라, 대출기관으로부터 일시불, 월지급, 신용한도 중 원하는 방식으로 자금을 받는다. 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환된다. 가장 대표적인 상품은 연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM, Home Equity Conversion Mortgage이며, 연방정부가 보증하는 유일한 리버스 모기지 유형이다. 소유권 이전과 혼동하는 경우가 많은데, 명의는 계속 소유자 앞으로 유지된다.

같은 케임브리지 안에서도 동네에 따라 사정이 다르다. 하버드스퀘어 인근처럼 오래된 주택가는 시세가 꾸준히 높게 형성돼 있고, 학교 근처 지역은 한인 가정을 포함한 실거주 수요가 꾸준하다. Zillow 기준 케임브리지 평균 주택가치는 104만 4286달러로, 1년 전보다는 1.5퍼센트 내렸다. 다만 다른 소스에서는 중간가격이 130만 달러대로 집계되기도 하는데, 이는 평균값과 중간값, 그리고 산정 시점 차이에서 오는 것이다. 어느 쪽이든 케임브리지는 매사추세츠주 안에서도 손꼽히게 집값이 높은 지역이라, 지분 규모 자체는 클 수밖에 없다.

그만큼 재산세 부담도 함께 봐야 한다. 매사추세츠주 평균 실효 재산세율은 약 1.12퍼센트 수준으로 전국 평균보다 높은 편이다. 케임브리지는 상업용 부동산 비중이 높아 주거용 세율이 상대적으로 낮게 책정되는 경향이 있다고 알려져 있지만, 정확한 세율은 시청 홈페이지나 카운티 자료에서 해당 연도 기준으로 직접 확인해 보기 바란다. 리버스 모기지를 받은 뒤에도 이 세금과 보험료는 계속 납부해야 한다.

제가 살펴본 사례들을 종합하면 장점은 이렇다. 매달 상환 부담 없이 생활비와 의료비에 쓸 현금흐름을 확보할 수 있고, HECM은 non-recourse 구조라 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 초과분을 갚을 필요가 없다. 반면 단점도 분명하다. 시간이 지날수록 집의 지분은 줄어들어 자녀에게 물려줄 자산이 감소하고, 오리지네이션 수수료와 모기지보험료, MIP 등 초기 비용은 일반 모기지보다 높다. MIP는 초기 약 2퍼센트대에 연 0.5퍼센트 수준이다. 재산세와 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행 위험으로 이어질 수 있다는 점도 분명히 알아야 한다.

매사추세츠주는 2025년 기준 65세 이상 인구가 전체의 17.1퍼센트 수준으로 집계된다. 자녀나 가족과 미리 상의해 두는 것도 중요하다. 집값이 높은 케임브리지 같은 지역일수록 상속 자산 규모도 큰 편이라, 가족 구성원들이 이 결정을 어떻게 받아들일지 미리 이야기 나눠보는 것이 나중에 생길 수 있는 갈등을 줄이는 방법이 될 수 있다.

또 하나 자주 나오는 오해는 상속인이 반드시 대출을 갚아야만 집을 유지할 수 있다는 생각이다. 실제로는 상속인이 원리금을 상환하고 집을 유지하거나, 집을 팔아 대출을 정리한 뒤 남는 차액을 가져가거나, 아예 집을 대출기관에 넘기고 정리하는 방법 중에서 선택할 수 있다. 어느 쪽을 택하든 non-recourse 구조 덕분에 대출잔액이 집값보다 많더라도 상속인이 추가로 사비를 들여 갚을 필요는 없다.

HECM은 신청 전 반드시 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 하고, 고령층을 노린 리버스 모기지 사기도 실제로 존재하는 만큼, 오해를 풀었다고 해서 곧바로 결정하기보다는 가족과 충분히 상의한 뒤 판단해 보기 바란다. 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.