케임브리지에서 20년 가까이 시장을 지켜보면서 가장 두드러지게 느끼는 변화 중 하나가 콘도와 단독주택 사이의 가격 격차다. 최근 집계를 보면 콘도 평균 거래가는 약 123만 달러로 연초 이후 189건 거래 기준인 반면, 단독주택 평균 거래가는 약 295만 달러로 같은 기간 36건 거래 기준이며, 단독주택이 콘도보다 세 배에서 네 배가량 높게 형성돼 있다. 시장가 기준 콘도 중간가는 약 85만 5000달러에서 87만 달러 사이로 보는 자료도 있다.

제가 20년 가까이 지켜본 바로는 이 격차가 최근 몇 년 새 더 벌어지는 추세다. 단독주택 공급 자체가 워낙 제한적인 케임브리지 특성상 신규 단독주택 매물이 나오면 경쟁이 치열해지는 반면, 콘도는 상대적으로 꾸준히 공급되면서 가격 상승 폭이 완만한 편이었다. 이 흐름이 이어진다면 콘도와 단독주택의 격차는 당분간 좁혀지기보다 벌어지는 쪽에 가까울 수 있다.

같은 케임브리지 안에서도 어느 쪽 동네인지에 따라 사정이 다르다. MIT나 하버드에 가까운 지역은 대학 관련 임대 수요가 꾸준해 콘도 렌트 회전이 빠른 편이지만, 그만큼 매입가도 함께 높게 형성돼 있다. 조금 외곽으로 나가면 콘도 가격이 상대적으로 낮아지는 대신 통근 편의성이 떨어지는 식으로 트레이드오프가 생긴다.

단독주택은 마당과 독립성을 원하는 가정에는 매력적이지만, 케임브리지 수준의 가격 격차라면 진입 자체가 부담스러운 경우가 많다. 콘도는 초기 진입비용은 낮지만 HOA 관리비를 계산에 넣어야 한다. 케임브리지 콘도 관리비는 대체로 월 250달러에서 700달러 이상까지 폭넓게 형성돼 있고, 고급 단지일수록 관리비도 함께 올라간다. 실제 매물 사례로는 월 231달러에서 405달러까지 다양하게 확인된다.

타주에서 케임브리지로 이주하는 분이라면 매사추세츠주 재산세가 이전 거주지보다 체감상 낮게 느껴질 수 있지만, 매매가 자체가 워낙 높다 보니 절대 금액으로는 부담이 작지 않다. 재산세와 HOA 관리비를 함께 더한 총 보유비용을 기준으로 예산을 짜는 것이 정확하다. 한인 가정이 케임브리지에서 콘도를 찾을 때는 학군과 함께 반려동물 규정이나 주차 여부 같은 관리단 규약도 함께 확인하는 경우가 많다. 규약은 단지마다 다르고 계약 이후 바꾸기 어려운 항목이 많아, 매입 전 규약 원본을 직접 읽어보는 것이 가장 정확하다.

관리비 액수만 보지 말고 그 안에 리저브펀드 적립분이 얼마나 포함돼 있는지를 함께 확인해야 한다. 매사추세츠주는 법으로 모든 콘도미니엄이 적정 수준의 리저브펀드를 유지하도록 정하고 있지만, 단지마다 리저브 스터디 시행 여부와 적립 속도는 다르다. 계약 전 확인할 것은 최근 2~3년 재무제표와 예산안, 리저브 스터디 결과, 예정된 특별부과금 여부, 회의록상의 소송 이력이다.

대출 가능 여부도 단독주택과 콘도가 갈리는 지점이다. Fannie Mae, Freddie Mac 기준으로 HOA 체납 세대 비율이 15%를 넘거나 임대 세대 비율이 지나치게 높거나 리저브펀드가 예산의 10% 미만이면 논워런터블(non-warrantable) 콘도로 분류돼 금리가 높은 대출만 가능해질 수 있다. 단독주택에는 해당하지 않는 제약이라, 대출 조건만 비교하면 단독주택이 유리한 경우가 많다.

• 최근 2~3년 재무제표와 예산안 확인
• 리저브 스터디 결과와 적립 속도 확인
• 예정된 특별부과금 여부 확인
• 회의록상 소송, 분쟁 이력 확인
• 임대 제한 규정과 논워런터블 여부 확인

임대 투자 관점에서는 콘도가 관리 편의성 면에서 유리하지만, 케임브리지처럼 단독주택과의 가격 격차가 큰 시장에서는 장기적으로 어느 쪽 자산가치가 더 견고할지도 함께 따져볼 만하다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.