최근 몇 달 사이 리버스모기지를 노린 사기 사건이 뉴스에 여러 차례 보도되면서, 스태튼아일랜드에서도 이 상품 자체를 아예 피해야 하는 것 아니냐는 문의가 늘었다. 사기와 리버스모기지 자체는 구분해서 볼 필요가 있는 문제다. 상품 구조를 제대로 알고 정해진 절차를 따른다면 사기 위험은 상당 부분 줄일 수 있다. 이번 글에서는 스태튼아일랜드를 기준으로 리버스모기지가 실제로 어떻게 작동하는지, 그리고 확인해야 할 항목은 무엇인지 짚어본다.

리버스모기지는 62세 이상 주택 소유자가 본인 소유 주택의 지분을 담보로 대출기관으로부터 자금을 받는 상품이다. 일반 모기지와 달리 매달 상환하는 대신 일시불, 월지급, 신용한도 중 원하는 방식으로 자금을 받으며, 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 정산된다. 이 중 연방주택청이 보증하는 HECM이 가장 대표적이며, 연방정부가 보증하는 유일한 리버스모기지 유형이다.

DeFalco Realty 자료에 따르면 2026년 6월 기준 스태튼아일랜드 중위 주택 매매가는 75만 달러 수준으로, 전년 대비 0.6퍼센트 올랐다. 뉴욕시 다섯 개 자치구 중에서도 단독주택 비중이 높은 지역인 만큼, 오래 거주한 한인 가정이라면 쌓아온 지분이 상당할 가능성이 크다. 이 점은 유리하지만, 지분이 많다고 해서 신청 절차나 비용 부담이 줄어드는 것은 아니라는 점도 함께 봐야 한다. 스태튼아일랜드는 다섯 개 자치구 중에서도 학군 평판이 비교적 안정적인 동네가 많다는 평가를 받는데, 그렇더라도 학군 경계는 자주 바뀌는 만큼 배정 학교는 구매나 신청 전 직접 확인해 보는 편이 안전하다.

순서대로 확인할 항목을 짚어보면, 먼저 최소 62세 이상이어야 하고 해당 주택이 주 거주지여야 한다. 기존 모기지 잔액이 남아 있다면 리버스모기지 대출금으로 상환 가능한 수준이어야 하며, 재산세와 보험료를 계속 납부할 수 있는지 확인하는 재정능력 평가를 통과해야 한다. 그리고 신청 전 반드시 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 한다. 뉴스에 나오는 사기 사례 대부분은 이 공식 절차를 건너뛰고 서두르라고 재촉하는 경우가 많으므로, 상담 없이 서명을 요구하는 연락은 일단 의심해 볼 필요가 있다.

비용 면에서는 오리지네이션 수수료, 초기 약 2퍼센트의 모기지보험료와 연 0.5퍼센트가량의 연간 보험료, 클로징비용이 더해져 일반 모기지보다 초기 비용이 높은 편이다. 뉴욕시 재산세 체계도 함께 고려해야 한다. 1~3세대 주택 기준 2025/26 회계연도 과세평가액 세율은 19.843퍼센트이고 과세평가액이 시세의 6퍼센트 수준으로 산정돼 실제 시세 대비 실효세율은 약 1.19퍼센트다. 이 재산세와 보험료는 리버스모기지를 받은 뒤에도 계속 부담해야 하며, 밀리면 채무불이행 위험이 생긴다는 점은 부담이 될 수 있다.

장점은 매달 상환 부담 없이 현금흐름을 확보할 수 있고, non-recourse loan 구조라 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 초과분을 갚지 않아도 된다는 점이다. 반대로 시간이 지날수록 지분이 줄어들어 자녀에게 남길 자산이 줄어들 수 있다는 점은 부담이 될 수 있다. 뉴욕주 65세 이상 인구는 전체의 18.9퍼센트로 전국 평균보다 높은 수준이라, 스태튼아일랜드에서도 이런 고민은 앞으로 늘어날 것으로 보인다.

결국 사기를 피하는 가장 확실한 방법은 어떤 경우에도 HUD 상담을 건너뛰지 않는 것이다. 세금·모기지 조건은 카운티와 학군에 따라 달라질 수 있다는 점도 함께 감안해야 한다. 이 내용은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 신청 전에는 반드시 HUD 상담과 가족과의 상의를 충분히 거친 뒤 신중하게 결정해 보기 바란다.