지인 한 분이 몇 년 전에 변호사 사무실에서 리빙트러스트를 만들었습니다. 두툼한 바인더를 받아 들고 이제 자식들 고생할 일은 없다며 뿌듯해하셨죠.

그런데 얼마 전 그 바인더를 같이 넘겨보다가 제가 한 가지를 물었어요. 집 디드(deed)는 트러스트 이름으로 바꾸셨어요? 대답은 잠깐의 침묵이었습니다.

이게 생각보다 흔한 일입니다. 업계에서는 이런 걸 unfunded trust, 그러니까 빈 트러스트라고 부릅니다. 금고는 샀는데 귀중품은 거실 서랍에 그대로 있는 셈이에요.

트러스트 서류에 서명했다고 재산이 자동으로 들어가지 않습니다. 집은 카운티에 새 디드를 등기해야 트러스트 소유가 되고, 은행 계좌나 증권 계좌도 명의를 따로 바꿔야 합니다.

그럼 집 명의를 안 옮긴 채로 세상을 떠나면 어떻게 될까요. 일리노이 기준으로 하나씩 짚어보겠습니다.

첫째, 그 집은 프로베이트(probate), 즉 법원 유언검인 절차로 들어갑니다. 트러스트를 만든 가장 큰 이유가 프로베이트를 피하려는 거였는데, 정작 제일 비싼 재산이 그 길로 가는 거죠.

보통 트러스트와 함께 pour-over will이라는 유언장을 만듭니다. 트러스트 밖에 남은 재산을 트러스트로 보내라는 내용인데, 문제는 그 재산이 트러스트에 도착하기 전에 먼저 프로베이트를 거쳐야 한다는 점입니다.

간이 절차로 빠져나갈 수 있지 않냐고 물으실 수 있어요. 일리노이 Small Estate Affidavit 한도는 2025년 8월 15일 시행된 Public Act 104-0346으로 10만 달러에서 15만 달러로 올랐습니다.

하지만 이 진술서는 부동산이 하나라도 있으면 쓸 수 없습니다. 한도가 아무리 올라도 집이 끼어 있으면 해당이 안 되는 구조예요.

프로베이트에 들어가면 시간이 걸립니다. 채권자 공고를 내면 청구 기한이 최초 공고일로부터 최소 6개월이고, 공고를 안 하면 사망 후 2년까지 청구가 들어올 수 있습니다.

그 사이 변호사 비용과 법원 비용이 붙고, 집 관리비와 재산세는 계속 나갑니다. 게다가 프로베이트 기록은 공개 자료라 누가 뭘 물려받는지 남들도 볼 수 있어요.

둘째, 살아 있는 동안에도 문제가 생길 수 있습니다. 뇌졸중이나 치매로 본인이 판단을 못 하게 되는 경우예요.

집이 트러스트 안에 있으면 승계 수탁자(successor trustee)가 바로 관리하거나 팔 수 있습니다. 반면 개인 명의로 남아 있으면 수탁자에게 그 집을 다룰 권한이 없습니다.

이때 부동산까지 포함한 위임장(power of attorney)이 없다면 법원 후견인 절차를 밟아야 할 수 있습니다. 요양 시설 비용 마련하려고 집을 팔아야 하는데 법원 날짜부터 기다리는 상황, 상상만 해도 혈압이 오릅니다.

셋째, 부부가 집을 joint tenancy로 갖고 있으면 첫 번째 배우자가 떠날 때는 남은 배우자에게 자동으로 넘어갑니다. 여기서 다들 안심하시는데, 진짜 문제는 남은 배우자가 떠날 때입니다.

그때까지 디드를 안 바꿨다면 결국 그 집은 프로베이트로 갑니다. 문제를 해결한 게 아니라 다음 차례로 미뤄둔 것뿐이에요.

그럼 명의 이전은 어렵냐 하면, 그렇지도 않습니다. 보통 변호사가 트러스트 수탁자 앞으로 새 디드(흔히 quitclaim 또는 warranty deed)를 작성하고 카운티에 등기합니다. 쿡 카운티는 County Clerk 사무실이 등기를 맡고 있어요.

본인 리보커블 트러스트로 대가 없이 옮기는 경우에는 보통 이전세(transfer tax) 면제 조항을 적용합니다. 다만 신고서 제출 여부나 시 단위 서류는 지역마다 달라서 등기 전에 확인하는 게 좋습니다.

모기지가 남아 있어도 대부분 괜찮습니다. 연방법인 Garn-St Germain Act는 대출자가 계속 거주하면서 수익자로 남는 리보커블 트러스트 이전을 이유로 은행이 대출 전액 상환을 요구하지 못하게 합니다.

홈스테드 같은 재산세 면제는 이전 후에도 유지되는지 따로 챙기세요. 카운티 어세서(Assessor)는 트러스트 소유 주택이면 거주자가 수익자인지 확인 서류를 요구할 수 있습니다.

집만 챙기면 끝도 아닙니다. 은행 계좌는 트러스트 명의로 바꾸거나 POD 수익자를 지정하고, 은퇴 계좌는 수익자 지정서를 최신으로 유지하는 게 기본입니다.

일리노이에는 TODI(Transfer on Death Instrument)라는 방법도 있습니다. 사망 시 지정한 사람에게 집이 넘어가게 하는 등기 서류인데, 트러스트와 어떻게 맞물릴지는 전문가와 상의해야 합니다.

솔직히 말하면 저는 이 부분에서 변호사 사무실에도 조금 불만이 있습니다. 서류는 근사하게 만들어주고 펀딩은 고객 숙제로 넘기는 곳이 꽤 있거든요.

그러니 트러스트를 만들 때 처음부터 물어보세요. 디드 작성과 등기까지 비용에 포함되나요? 이 질문 하나가 나중에 몇천 달러와 몇 달을 아껴줍니다.

이미 트러스트가 있다면 오늘 할 일은 간단합니다. 카운티 등기 사이트에서 내 집 주소를 검색해서 마지막 디드의 grantee 이름이 누구로 돼 있는지 보세요.

거기에 본인 이름만 덩그러니 있다면 아직 금고 문이 열려 있는 겁니다. 다만 상속과 세금 문제는 가족 구성이나 재산 상황에 따라 달라지니, 결정 전에 일리노이 유산 전문 변호사와 꼭 확인하세요.

저라면 바인더를 다시 꺼내 펀딩 체크부터 하겠습니다. 트러스트는 서명한 날이 아니라 집이 들어간 날부터 제 역할을 하니까요.