필라델피아에서 콘도를 처음 알아보는 한 가정이 이런 질문을 건넨 적이 있다. 리저브펀드라는 말은 처음 듣는데, 이게 왜 그렇게 중요하다고 하는지 궁금하다는 것이었다. 첫 집 마련을 준비하는 분들이라면 충분히 가질 수 있는 궁금증이고, 이 질문 하나에서 시작해 관리비 전체를 함께 풀어보려 한다.

리저브펀드(reserve fund)는 지붕, 배관, 엘리베이터처럼 큰 지출이 필요한 수리를 위해 HOA가 미리 쌓아 두는 적립금이다. 이 적립금이 부족한 상태에서 큰 수리가 닥치면, 부족분을 입주자에게 한 번에 청구하는 특별부과금(special assessment)이 나오게 된다. 매달 내는 관리비가 적당해 보여도, 그 안에 리저브펀드 적립이 충분히 포함돼 있지 않다면 나중에 예상치 못한 지출이 생길 수 있다는 뜻이다.

필라델피아 콘도 시장을 보면 이 부분이 특히 중요하다. 필라델피아 카운티의 HOA 관리비 중간값은 월 507달러 수준이고(CommunityPay 자료), 건물 규모와 편의시설에 따라 편차가 크다. 편의시설이 적은 소규모 건물은 월 200달러에서 300달러, 헬스장이나 커뮤니티룸이 있는 중간급 건물은 월 400달러에서 700달러, 수영장을 갖춘 고급 건물은 월 1000달러 이상, 때로는 2000달러를 넘기도 한다(seanelstone.com 자료). 같은 도시 안에서도 관리비 격차가 이렇게 크게 벌어진다.

여기서 두 선택지를 나란히 놓고 비교해 보면 도움이 된다. 관리비가 낮은 오래된 건물과, 관리비가 높은 신축 또는 리모델링 건물이다. 필라델피아처럼 역사적인 건물을 콘도로 개조한 사례가 많은 도시에서는, 겉보기에 관리비가 저렴해도 오래된 배관과 지붕 때문에 리저브펀드 소진 속도가 빠른 경우가 있다. 신축 건물은 관리비가 높지만 당분간 대규모 수리 부담이 상대적으로 적다.

펜실베이니아 주는 리저브 스터디 실시나 적립 비율을 법으로 의무화하지 않는다. 다만 유니폼 콘도미니엄법상 이사회는 장기 수선 계획을 세울 신의성실 의무를 갖는다. 법적 강제가 없는 만큼, 계약 전 재무제표와 최근 리저브 스터디 결과를 직접 요청해서 확인하는 절차가 더욱 중요해진다. 연체율과 소송 여부도 함께 살펴봐야 할 항목인데, 이 부분이 기준에 미달하면 모기지 대출기관이 non-warrantable condo로 분류해 대출을 거부할 수 있기 때문이다.

학군도 함께 확인할 부분이다. 필라델피아는 동네에 따라 배정 학교 평가가 크게 갈리는 도시라서, 같은 콘도 매물이라도 주소 하나 차이로 배정 학교가 달라질 수 있다. GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 매그넷 스쿨이나 차터 스쿨 지원 절차까지 함께 고려하는 가정이 많다는 점도 참고할 만하다. 결국 배정 학교는 매물 주소 기준으로 직접 확인해 보는 것이 가장 정확하다.

관리비 인상 이력을 함께 살펴보는 것도 도움이 된다. 최근 몇 년 사이 완만하게 오른 건물은 리저브펀드를 꾸준히 관리해 온 경우가 많고, 갑자기 큰 폭으로 오른 건물은 뒤늦게 부족분을 메우고 있는 신호일 수 있다. 이런 흐름은 관리회사에 문의하면 어렵지 않게 확인할 수 있다.

콘도 매수 절차에서는 리셀 인증서(resale certificate)라는 서류도 함께 챙겨야 한다. 이 서류에는 리저브펀드 잔액, 진행 중인 소송, 예정된 특별부과금 여부가 담겨 있어 재무제표만큼이나 중요한 확인 자료가 된다. 렌트 수익을 목표로 하는 투자자라면 임대 제한 비율도 이 서류에서 함께 확인할 수 있다.

반려동물 마릿수 제한이나 임대 제한 조항도 가족 구성과 계획에 따라 미리 확인해 두면 좋겠다. 한국에서 막 이민 와 첫 정착을 준비하는 분이라면 이런 절차가 낯설게 느껴질 수 있는데, 재무제표와 회의록을 요청하는 것은 매수자의 당연한 권리이니 부담 없이 요청해 보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 받아 보기 바란다.