가장 먼저 드는 고민이 있다. 지금 집을 사는 게 맞을지, 조금 더 기다리는 게 맞을지. 필라델피아에서 상담을 하다 보면 이 고민의 시작점이 결국 모기지 금리라는 숫자로 이어진다는 걸 느낀다.

금리가 어떻게 정해지는지부터 차근히 풀어보자. 가장 큰 기준은 10년물 국채 수익률이다. 여기에 연준의 기준금리 방향, 최근 인플레이션 지표, 그리고 모기지를 묶어 유통시키는 MBS(주택저당증권) 시장의 수요가 함께 작용한다. 이 네 가지가 전국 어디서나 통하는 큰 배경이다. 이 배경은 개인이 바꿀 수 없는 영역이라, 결국 우리가 관리할 수 있는 부분은 그 다음 단계인 개인 신용 조건이다.

여기에 개인의 사정이 더해진다. 신용점수, DTI(소득 대비 부채비율), 다운페이먼트 비율에 따라 같은 시기에도 받는 금리가 사람마다 다르다. 이 부분이 실제로 신경 쓰이는 대목일 텐데, 미리 점검해두면 부담을 상당히 줄일 수 있다.

지금 수준은 어느 정도일까. Freddie Mac PMMS 기준 30년 고정 평균은 6%대 중후반 선에서 형성되어 있는 것으로 나타난다. 15년 고정은 이보다 낮은 6%대 초반 수준이다. 매주 조금씩 오르내리는 만큼, 실제 신청 시점의 오퍼로 다시 확인하는 편이 안전하다.

30년과 15년, 어느 쪽을 선택할지도 고민되는 부분이다. 자녀 학비나 생활비 부담이 큰 시기라면 30년 고정으로 월 부담을 낮추는 편이 현실적일 수 있고, 여유가 있다면 15년으로 이자 총액을 줄이는 편이 장기적으로 이득이 될 수 있다. 두 가지를 섞어, 30년으로 시작한 뒤 여유가 생길 때 추가 상환(extra payment)으로 원금을 줄여가는 방법을 택하는 가정도 적지 않다.

ARM(변동금리)을 고민하는 가정도 있을 것이다. 초기 몇 년은 고정금리보다 낮은 금리로 시작하지만, 이후 시장 상황에 따라 조정되는 구조라 이사나 재융자 계획이 뚜렷하지 않다면 신중하게 접근하는 게 맞다.

신용점수에 따른 차이도 걱정될 수 있는 부분이다. 760점 이상 구간은 상대적으로 유리한 금리를 받는 편이고, 700점대는 여기서 소폭 올라가며, 680점 아래는 격차가 더 벌어질 수 있다. 다운페이먼트를 늘리거나 DTI를 낮추면 이 부담을 어느 정도 완화할 수 있다.

필라델피아는 이전세(transfer tax)가 상대적으로 높은 편이라 클로징 비용 전체를 함께 계산해봐야 하는 지역이다. 금리만 보고 결정하기보다, 클로징 비용과 월 페이먼트를 함께 놓고 총비용 관점에서 판단하는 게 이 지역에서는 특히 중요하다. 시내와 인근 교외 지역 간 세금 구조 차이도 함께 확인해두면 예산 계획에 도움이 된다.

한인 가구라면 대출 신청 전 신용카드 사용률을 낮게 유지하고, 소득 증빙 서류를 미리 정리하며, 최소 두세 곳 렌더에서 견적을 비교해보길 권한다. 작은 준비가 실제 금리 차이로 이어질 수 있다.

앞으로 금리가 크게 떨어질지는 조심스러운 전망이 필요한 영역이다. 연준의 정책 방향과 물가 흐름을 지켜보며, 지금 본인의 재정 상태에 맞는 선택을 차근히 준비해가는 편이 부담을 줄이는 방법이라고 생각한다.