10월 멤피스 시장을 한 줄로 요약하면 렌트는 제자리, 집값은 살짝 숨 고르기, 금리는 여전히 부담입니다. 11월 초 시점에서 확인된 숫자들을 차례로 정리해 보겠습니다.

먼저 렌트입니다. Apartment List의 11월 리포트를 보면 멤피스 시 전체 중간 렌트는 1,063달러로 집계됐습니다.

10월 한 달 동안 0.1% 내렸고, 1년 전과 비교하면 0.4% 낮은 수준입니다. 사실상 보합이라고 봐도 무리가 없습니다.

방 크기별로는 원베드룸이 888달러, 투베드룸이 1,006달러입니다. 같은 리포트의 전국 중간 렌트가 1,384달러이니 멤피스는 전국보다 23.2% 낮습니다.

타주에서 이주를 고민하시는 분들께는 이 차이가 꽤 크게 느껴질 겁니다. 다만 렌트가 낮다고 해서 동네 선택을 가볍게 하면 안 됩니다. 같은 시 안에서도 지역별 편차가 큰 곳이 멤피스입니다.

렌트가 1년 넘게 오르지 않는다는 건 세입자에게는 협상 여지가 있다는 뜻이기도 합니다. 재계약 시점이라면 인상 폭을 그대로 받아들이기보다 주변 매물 시세를 먼저 확인해 보시길 권합니다.

반대로 렌트 수익을 보고 투자하신 분들에게는 마냥 반가운 흐름은 아닙니다. 임대료는 그대로인데 보험료나 관리비가 오르면 실제 수익률은 조금씩 깎이는 구조입니다.

다음은 매매 시장입니다. 멤피스 지역 부동산중개인협회(MAAR)는 보통 다음 달 중순에 월간 통계를 내기 때문에, 10월 거래 통계는 11월 중순에 나옵니다. 지금 확인할 수 있는 최신 수치는 10월 14일에 발표된 9월 통계입니다.

9월 셸비, 페이엣, 티프턴 카운티를 합친 거래 건수는 1,257건이었습니다. 작년 9월 1,456건보다 13.7% 줄었습니다.

중간 거래가격은 22만 5천 달러로, 작년 같은 달 23만 달러보다 2.2% 내렸습니다. 평균 거래가격도 27만 8,235달러로 2.3% 낮아졌습니다.

8월 거래가 1,254건이었으니 전달과 비교하면 거의 변화가 없습니다. MAAR 회장도 8월과 비슷한 수준이었다고 짧게 평가했습니다.

연초부터 9월까지 누적으로 보면 그림이 조금 다릅니다. 누적 거래는 1만 807건으로 7.4% 줄었지만, 누적 중간가격은 23만 달러로 오히려 2.2% 올랐습니다.

거래는 줄고 가격은 크게 무너지지 않는, 전형적인 관망장의 모습입니다. 이런 시기에는 급하게 팔아야 하는 매도자와 여유 있는 매도자의 가격 차이가 벌어지는 경우가 많습니다.

신축 시장은 따로 볼 필요가 있습니다. 9월 신축 거래는 71건, 중간가격은 39만 9천 달러로 작년보다 5.2% 낮았습니다.

기존 주택과의 가격 차이가 줄어든 만큼 신축도 협상 대상으로 볼 만합니다. 신축을 보신다면 표시 가격뿐 아니라 클로징 비용 지원이나 금리 바이다운 조건까지 함께 비교하는 게 맞습니다.

매물이 시장에 머무는 기간도 길어졌습니다. 9월 평균 시장 체류일은 62일로 전달보다 10.7% 늘었습니다.

활성 매물은 4,910건으로 8월의 5,056건보다 2.9% 줄었습니다. 하지만 작년 9월의 4,571건과 비교하면 여전히 많은 편이라, 사는 쪽에서 고를 수 있는 폭은 1년 전보다 넓습니다.

이제 금리입니다. 프레디맥 주간 조사에서 30년 고정금리 평균은 10월 1일 7.28%로 시작해 8일과 15일에 7.40%까지 올랐습니다.

이후 22일에는 7.32%, 29일에는 7.24%로 내려오며 한 달을 마쳤습니다. 1년 전 10월 30일 발표치가 6.17%였던 것을 생각하면 1%포인트 넘게 높은 수준입니다.

숫자로 체감해 보겠습니다. 9월 중간가격인 22만 5천 달러짜리 집을 10% 다운하고 20만 2,500달러를 30년 고정으로 빌린다고 가정해 보죠.

7.24%면 원금과 이자만 매달 1,380달러, 6.17%면 1,236달러입니다. 같은 집인데 금리 차이만으로 한 달에 144달러가 더 나가는 셈입니다.

여기에 재산세와 보험료가 더해지면 같은 동네 렌트보다 월 부담이 커지는 경우도 적지 않습니다. 요즘 첫 집 구매를 미루는 분들이 많은 이유가 여기에 있습니다.

그렇다고 무조건 기다리는 게 답이라고 보지는 않습니다. 금리가 내려가면 그동안 쉬던 매수자들이 한꺼번에 돌아오고, 지금 같은 협상력은 줄어들 가능성이 큽니다.

마지막으로 꼭 짚고 싶은 이슈는 렌트 사기입니다. MAAR는 10월 14일 틱톡에 가짜 임대 매물이 늘고 있다는 경고를 냈습니다.

수법은 이렇습니다. 시세보다 훨씬 싼 집을 올려놓고, 집을 보기 전에 신청비 명목으로 돈을 먼저 받거나 생년월일과 소득 같은 개인정보를 요구합니다.

경고문이 인용한 조사에서는 확인 가능한 매물 대부분이 시세보다 25% 이상 쌌고, 계정도 만든 지 6개월이 안 된 경우가 많았습니다. 실제로는 매매로 나온 집을 렌트로 올린 사례도 있었습니다.

앞서 말씀드린 대로 멤피스 원베드룸 중간 렌트가 888달러 수준이니, 그보다 터무니없이 싼 매물은 일단 의심하는 게 맞습니다. 이주 초기라 현지 사정을 잘 모를 때 특히 조심하셔야 합니다.

계약 전에는 셸비 카운티 재산 기록에서 소유주 이름을 확인하고, 실제로 집 안을 보기 전에는 어떤 돈도 보내지 않는 것이 기본입니다.

정리하면 10월 멤피스는 렌트 보합, 거래 감소, 높은 금리가 겹친 조용한 시장이었습니다. 저라면 매수를 고민하는 분께 지금은 매물을 넉넉히 보면서 가격 협상에 시간을 쓰라고 말씀드리겠습니다. 10월 매매 통계가 나오는 11월 중순에 흐름을 다시 확인해 보겠습니다.