10월 애틀랜타 시장을 한 줄로 정리하면 렌트는 제자리, 금리는 다시 7%대, 매물은 쌓이는 중입니다. 숫자를 하나씩 놓고 보면 겉으로 조용한 시장 안에서 꽤 중요한 변화가 진행되고 있습니다.

먼저 기준 시점부터 밝혀 두겠습니다. 렌트는 Apartment List가 10월 데이터를 반영해 낸 11월 리포트를, 집값은 애틀랜타 리얼터 협회가 FMLS 자료로 10월 19일에 발표한 9월 브리프를 기준으로 삼았습니다.

10월 거래가 반영된 매매 통계는 보통 다음 달 중순에야 나옵니다. 그래서 이번 글의 집값은 가장 최신 공식 수치인 9월 성적표로 읽어 주시면 됩니다.

렌트부터 보겠습니다. Apartment List 기준 애틀랜타 시 전체 중간 렌트는 1,535달러입니다.

10월 한 달 동안 0.4% 내렸고, 지난 12개월 누적으로는 0.3% 오르는 데 그쳤습니다. 사실상 1년째 같은 자리에 서 있는 셈입니다.

메트로 전체로 넓히면 중간 렌트는 1,451달러, 연간 상승률은 0.1%입니다. 전국 중간값 1,384달러와 비교하면 애틀랜타 시내가 10.9% 높은 수준입니다.

전국 흐름도 비슷합니다. 같은 기간 전국 렌트는 한 달에 0.3% 내리고 1년간 0.1% 올랐습니다. 애틀랜타만 유독 약한 게 아니라 미국 전체 임대시장이 쉬어 가는 국면이라는 뜻입니다.

지역별 차이는 여전히 큽니다. 메트로에서 렌트가 가장 비싼 곳은 존스크릭으로 중간값이 2,059달러였고, 가장 저렴한 곳은 코니어스로 1,171달러였습니다.

한인 가정이 학군 때문에 많이 찾는 북쪽 동네가 꼭대기에 있다는 점은 예전과 다르지 않습니다. 다만 예전에는 해마다 몇 퍼센트씩 오르는 게 당연했는데, 지금은 오름폭 자체가 눈에 띄게 줄었습니다.

1년 상승률이 가장 높았던 곳은 더글러스빌로 4.5%였고, 가장 크게 내린 곳은 스톤마운틴으로 -4.9%였습니다. 같은 메트로 안에서도 방향이 엇갈리고 있다는 점을 기억해 둘 만합니다.

렌트가 묶여 있는 이유는 공급입니다. 지난 몇 년 동안 쏟아진 신축 아파트가 아직 소화되는 중이라 집주인 쪽이 가격을 올릴 힘이 약합니다.

Yardi Matrix 자료로는 올해 6월까지 완공된 물량이 2,814가구로 속도가 확연히 줄었습니다. 그래도 공사 중인 아파트가 2만 3,011가구나 남아 있어 당분간 세입자 우위가 이어질 가능성이 높다고 봅니다.

이제 집값입니다. 9월 메트로 11개 카운티의 중간 매매가는 41만 6,000달러로 1년 전보다 1.5% 올랐습니다.

평균 매매가는 54만 4,500달러로 3.8% 올랐습니다. 중간값보다 평균이 더 오른 건 고가 주택 거래가 상대적으로 잘 버텼다는 신호로 읽힙니다.

한 달 전과 비교하면 분위기가 조금 다릅니다. 8월 중간 매매가는 42만 3,000달러였고, 6월에는 44만 2,500달러까지 올라갔었습니다.

여름 성수기가 지나면 가격이 숨을 고르는 건 매년 있는 일입니다. 그래서 이 하락을 두고 집값이 꺾였다고 단정하는 건 아직 이르다고 생각합니다.

정작 제가 주목한 숫자는 거래량입니다. 9월 성사된 거래는 3,680건으로 1년 전보다 18.5%나 줄었습니다. 8월 4,157건과 비교해도 한 달 사이 눈에 띄게 빠졌습니다.

반대로 매물은 쌓이고 있습니다. 시장에 나와 있는 매물은 2만 1,053건으로 6.7% 늘었고, 재고 개월 수는 4.9개월로 8월 4.7개월보다 길어졌습니다.

새로 나온 매물은 7,531건으로 1.6% 줄었습니다. 파는 사람도 서두르지 않고, 사는 사람은 더 망설이는 모습입니다.

평균 판매 기간은 30일로 8월의 27일보다 길어졌습니다. 예전 과열기에는 주말 오픈하우스 한 번에 복수 오퍼가 붙었는데, 지금은 한 달 정도 시장에 머무는 게 보통이 됐습니다.

이번 달 가장 큰 이슈는 역시 금리입니다. 프레디맥 주간 조사에서 30년 고정 평균은 9월 3일 6.71%였다가 10월 8일과 15일 연속으로 7.40%까지 올랐습니다.

이후 10월 22일 7.32%, 10월 29일 7.24%로 조금 내려오긴 했습니다. 하지만 1년 전 이맘때가 6.17%였던 걸 생각하면 체감 부담은 상당합니다.

9월 거래가 크게 줄어든 것도 결국 이 금리 흐름과 맞물려 있다고 봅니다. 10월 중순에 7.40%를 찍었으니 10월 거래 통계도 크게 좋아지기는 어렵겠다는 게 제 판단입니다.

그렇다면 지금 무엇을 해야 할까요. 세입자라면 지금이 협상하기 좋은 시기입니다. 재계약 때 인상분을 그대로 받아들이기보다 주변 신축 단지 조건과 비교해 보시길 권합니다.

집을 사려는 분이라면 매물이 늘고 판매 기간이 길어진 점을 활용할 수 있습니다. 가격만 보지 말고 클로징 비용 지원이나 금리 바이다운 같은 조건을 함께 요구해 볼 만합니다.

투자 목적이라면 계산을 보수적으로 하셔야 합니다. 렌트 상승률이 0%대인데 대출 금리는 7%를 넘나드니, 렌트 수익만으로 현금흐름을 맞추기가 쉽지 않습니다.

오래 지켜보니 이런 정체기에는 조급한 쪽이 손해를 보는 경우가 많았습니다. 금리가 내려올 때를 기다리며 미리 사전승인과 동네 공부를 해 두는 편이 낫다고 봅니다.

11월 중순에는 10월 거래가 반영된 FMLS 브리프가 나옵니다. 그때 거래량이 바닥을 다졌는지, 매물 증가가 이어지는지를 다시 짚어 보겠습니다.