확인해야 할 항목은 순서대로 보면 크게 세 가지다. 렌트 수입, 운영비용, 그리고 실제 투자금 대비 현금흐름이다. 최근 상담한 매물 계산에서 관리비 항목이 통째로 빠진 경우를 본 적이 있는데, 그 하나만으로도 수익률 숫자가 크게 달라졌다.

테너플라이는 질로우(Zillow) 렌탈 매니저 기준 2026년 4월 중위 렌트가 5,000달러로, 전국 중위보다 138% 높은 동네다. 같은 자료 기준 질로우 홈밸류인덱스(ZHVI)로는 중위 주택가치가 896,668달러로 집계되고, 레드핀(Redfin) 기준 중위 매매가는 170만 달러까지 올라가 있는데, 이는 이스트힐 쪽 고가 매물이 평균을 끌어올린 결과로 보인다. 다운타운이나 웨스트힐 쪽은 90만 달러대에서도 매물을 찾을 수 있다.

계산 예를 들어보면, 매입가 90만 달러에 월세 5,000달러를 받는다고 가정할 때 총수익률은 연 6만 달러를 90만 달러로 나눈 6.7%가 나온다. 순서대로 확인할 두 번째 항목이 운영비용인데, 여기서 관리비를 빠뜨리기 쉽다. 재산세만 봐도 버겐 카운티 평균 실효세율이 2.4% 안팎이어서 연간 21,600달러 수준이 될 수 있고, 여기에 주택보험료, 유지보수비(자산가치의 약 1%인 9,000달러), 위탁 관리비(월세의 8에서 12%인 연 4,800에서 7,200달러), 공실손실까지 더하면 총 운영비용이 총수입의 절반을 훌쩍 넘어설 수도 있다. 관리비를 빼고 계산하면 순영업소득이 실제보다 부풀려지고, 캡레이트도 실제보다 높게 나온다는 점을 짚고 넘어가야 한다.

세 번째로 확인할 항목은 캐시온캐시 수익률이다. 다운페이먼트와 클로징비용으로 실제 투입한 현금을 기준으로 세전 현금흐름을 나누는 지표인데, 대출을 낀 상태에서는 캡레이트와 다른 숫자가 나오는 경우가 대부분이다. 모기지 금리가 높을 때는 캐시온캐시 수익률이 캡레이트보다 낮게 나오기 쉽고, 원리금 상환 부담이 순현금흐름을 눌러버리기 때문이다.

같은 테너플라이 안에서도 어느 쪽 학군 배정을 받는지에 따라 한인 가정의 선호도가 갈린다는 점도 함께 확인해 볼 만하다. GreatSchools나 Niche 등급을 참고할 수 있지만, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 이주해 오는 경우라면 재산세 부담을 이전 거주지 기준으로 가늠했다가 놓치는 경우가 많다. 뉴저지는 카운티와 타운마다 세율 편차가 있으므로, 관심 매물의 실제 세금 고지서를 확인해 두는 것이 될 수 있다.

1% 룰로 확인해 보면 매입가 90만 달러의 1%는 9,000달러인데, 실제 렌트는 5,000달러로 절반 수준에 그친다. 테너플라이처럼 매매가 자체가 높은 동네에서는 1% 룰을 충족하는 매물을 찾기 어려운 경우가 대부분이며, 그렇다고 해서 투자 가치가 없다고 단정할 수는 없다. 학군이나 동네 안정성처럼 렌트 수익률 하나로는 설명되지 않는 요소가 함께 작용하기 때문이다.

동일한 예산이라도 이스트힐 쪽 고가 매물과 다운타운, 웨스트힐 쪽 매물은 렌트 수요층 자체가 다르게 형성된다. 이스트힐은 대형 단독주택 위주로 장기 거주 수요가 많고, 다운타운은 상대적으로 접근성이 좋아 렌트 회전이 빠른 편이다. 캡레이트나 캐시온캐시 수익률만으로 판단하기보다는, 대출 원금 상환에 따른 자산 증가와 매매가 상승분까지 함께 놓고 총수익을 가늠해 보는 것이 될 수 있다.

운영비용을 정리하면 크게 다섯 가지로 나뉜다.

• 재산세 - 버겐 카운티 평균 실효세율 약 2.4%
• 주택보험료
• 유지보수비 - 자산가치의 약 1%
• 위탁 관리비 - 월세의 8에서 12%
• 공실손실

이 다섯 항목 중 하나라도 빠뜨리면 캡레이트가 실제보다 높게 나오므로, 매물을 비교할 때는 다섯 항목을 모두 채운 표를 만들어 놓고 살펴보는 것이 될 수 있다.

이 글에서 다룬 계산은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 회계사나 부동산 전문가와 구체적인 숫자를 함께 확인해 보기 바란다.