최근 인디애나폴리스에서 같은 동네의 두 매물을 놓고 어느 쪽이 나을지 상담한 적이 있다. 매매가는 비슷했지만 하나는 렌트비가 더 높았고, 다른 하나는 재산세가 더 낮았다. 단순히 렌트비만 비교하면 첫 번째 매물이 유리해 보였지만, 실제로 수익률을 나눠 계산해 보니 결과가 뒤집혔다.

인디애나폴리스의 평균 주택가치는 22만 3697달러 수준이고, 이 지역 전체 렌트 중위값은 월 1445달러로 집계된다. 이 기준으로 총수익률을 계산하면 연간 렌트수입 1만 7340달러를 매입가로 나눠 약 7.8퍼센트가 나온다. 중서부 도시 중에서도 매매가 대비 렌트비가 높은 편에 속하는 지역이다.

1퍼센트 룰로 보면 22만 3697달러 매물이 통과하려면 월세가 2237달러는 돼야 하는데, 실제 렌트 중위값 1445달러는 이 기준에는 못 미치지만 앞서 다른 도시들에 비해 격차는 훨씬 작은 편이다. 매매가 대비 렌트비가 비교적 균형 잡힌 시장이라는 뜻으로 볼 수 있다.

여기서 재산세가 변수로 작용한다. 마리온 카운티의 중위 실효 재산세율은 1.15퍼센트 수준이지만, 인디애나 주의 재산세 상한제 때문에 실거주 주택은 총 과세평가액의 1퍼센트, 렌탈 등 투자용 부동산은 2퍼센트로 상한이 걸려 있다는 점을 함께 봐야 한다. 즉 같은 매매가라도 실거주 목적 매입과 투자 목적 매입 사이에 실제 부담하는 재산세가 달라질 수 있다는 뜻이다.

두 매물을 비교했던 상담 사례로 돌아가면, 렌트비가 높았던 매물은 재산세 평가액도 함께 높게 잡혀 있어 순영업소득 기준으로는 차이가 크게 줄었다. 반면 렌트비는 낮지만 평가액도 낮았던 매물은 캡레이트 기준으로 오히려 앞섰다. 총수익률만 보고 판단했다면 반대의 결론을 냈을 사례다.

총수익 기준으로 보면 인디애나폴리스는 캡레이트와 시세차익이 어느 한쪽으로 크게 치우치지 않는 균형 잡힌 시장으로 평가되는 경우가 많다. 매매가 자체가 낮아 대출원금 상환에 따른 자산 증가 속도도 상대적으로 빠르게 체감될 수 있어, 현금흐름과 장기 자산 형성을 동시에 노리는 투자자들이 자주 눈여겨보는 지역이다.

캐시온캐시 수익률까지 놓고 보면 다운페이먼트 비율과 대출 금리가 또 다른 변수로 들어온다. 인디애나폴리스처럼 매매가 자체가 전국 평균보다 낮은 지역에서는 레버리지 효과가 상대적으로 크게 작용하는 편이라, 같은 캡레이트라도 대출 조건에 따라 캐시온캐시 수익률 차이가 크게 벌어질 수 있다.

인디애나폴리스는 한인 가정들이 선호하는 학군 지역이 여러 곳에 흩어져 있는 편이라, 투자용 매물을 볼 때도 학군 등급과 임대 수요를 함께 짚어보는 것이 실전에서 도움이 될 수 있다. 타주에서 이주하는 경우라면 인디애나의 재산세 상한제 구조가 이전 거주지와 다르게 작동한다는 점도 미리 확인해 보기 바란다.

감가상각 혜택도 함께 고려할 부분이다. 매매가가 전국 평균보다 낮은 인디애나폴리스에서는 건물가액을 27.5년에 걸쳐 감가상각으로 처리하면 매년 과세소득을 상당폭 줄일 수 있어, 캡레이트만으로는 드러나지 않는 세후 수익 개선 효과가 생긴다.

두 매물을 비교할 때 놓치기 쉬운 또 다른 부분은 보험료다. 인디애나는 토네이도 등 기상 리스크가 있는 지역이라 표준 주택보험료가 다른 중서부 도시보다 다소 높게 책정되는 경우가 있어, 운영비용 항목에 보험료를 별도로 확인해보는 편이 안전하다.

클로징비용도 놓치기 쉬운 부분이다. 인디애나는 타이틀보험료와 등록세가 다른 주보다 낮게 책정되는 편이라, 초기 투자금 규모를 가늠할 때 이 부분도 함께 반영해보면 실제 캐시온캐시 계산이 더 정확해진다.

세금과 임대 관련 조건은 카운티와 물건별로 달라질 수 있으므로, 실제 매입 전에는 해당 주소 기준으로 다시 확인하고 전문가 상담을 거쳐보기 바란다. 이 글은 투자·법률 조언을 대신하지 않는다.