버팔로에서 최근 준공된 아파트를 둘러보면 가장 먼저 눈에 띄는 것이 관리비 항목입니다. 오래된 건물은 겨울철 난방비가 세입자 부담으로 따로 붙는 경우가 많은데, 신축 단지는 대부분 관리비에 난방까지 포함되어 있고 단열도 훨씬 촘촘한 편입니다. 버팔로처럼 겨울이 길고 눈이 많은 지역에서는 이 차이가 매달 청구서로 체감됩니다.

버팔로 전체 평균 렌트는 1,431달러로, 전년 대비 3.77% 올랐습니다(RentCafe 버팔로 렌트 리포트). 신축으로 좁혀보면 스튜디오 평균이 1,118달러, 3베드룸은 1,691달러까지 올라갑니다. 현재 버팔로에는 최근 준공된 아파트가 112세대 정도 임대 매물로 나와 있어, 다른 대도시에 비하면 신축 공급 자체는 많지 않은 편입니다(Apartments.com 데이터).

버팔로 전체 아파트 건물 중 2000년 이후 지어진 비율은 약 31% 수준입니다(Apartments.com 데이터). 나머지 70% 가까이는 그보다 오래된 건물이라는 뜻인데, 버팔로 특유의 산업도시 역사를 반영하듯 20세기 초에 지어진 건물도 적지 않게 남아 있습니다.

모기지 측면에서 보면 버팔로는 뉴욕주 안에서도 매매가가 낮은 편에 속해, 처음 집을 마련하는 가정이나 한국에서 막 이민 온 가정에게는 상대적으로 진입장벽이 낮은 시장으로 꼽힙니다. 다만 매매가가 낮다고 해서 재산세율까지 낮은 것은 아니므로, 매달 나가는 총 주거비를 기준으로 비교해 보는 것이 정확합니다.

보험료도 함께 살펴야 합니다. 버팔로는 겨울철 폭설과 결빙으로 인한 지붕, 배관 파손 위험이 있는 지역이라, 지붕이나 배관이 오래된 구축일수록 보험료가 신축보다 높게 책정되는 경우가 있습니다. 신축은 최신 단열과 방수 시공 덕분에 이런 리스크가 상대적으로 낮은 편입니다.

렌트 수익을 보는 투자자라면 버팔로처럼 임대료 자체는 낮지만 매매가도 낮은 시장에서는 수익률 계산이 다른 대도시와는 다른 방식으로 접근해야 합니다. 신축은 초기 투자금이 크지만 관리비와 공실 리스크가 낮은 편이고, 구축은 초기 투자금은 작지만 수리비 변수를 감안해야 합니다.

전국적으로 신축은 구축 대비 10~20% 정도 렌트 프리미엄이 붙는 경우가 흔한데(RentCafe, Apartment List 신축 동향 보고서), 버팔로 신축 렌트를 보면 이 범위 안에서 형성되어 있는 것으로 보입니다. 신축은 최신 단열재와 스마트홈 설비 덕분에 관리비가 낮은 경향이 있고, 빌더 워런티가 적용되어 입주 초반 수리 부담도 덜한 편입니다.

반면 구축은 그만큼 임대료가 저렴하고, 버팔로 특유의 벽돌 건물과 높은 천장 같은 옛 건축양식을 그대로 간직하고 있는 경우가 많습니다. 다만 지은 지 오래된 건물일수록 창호와 단열이 부족해 겨울철 난방비가 예상보다 많이 나올 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

한인 가정이 버팔로에서 눈여겨보는 학군은 윌리엄스빌이나 클라렌스 쪽에 몰려 있는 편입니다. GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바랍니다.

타주에서 넘어오는 가정이라면 뉴욕주 서부의 재산세가 남부나 선벨트 지역보다 높게 느껴질 수 있다는 점을 짚어두고 싶습니다. 다만 버팔로는 뉴욕시 대비 절대적인 주택 가격이 낮은 편이라, 재산세를 감안하더라도 월 주거비 총액은 여전히 합리적인 선택으로 보일 수 있습니다.

결국 버팔로에서는 매달 나가는 관리비와 난방비까지 포함해 계산해야 신축과 구축의 실제 격차가 보입니다. 표면 렌트만 비교하면 구축이 저렴해 보이지만, 겨울철 난방비까지 더하면 체감 격차가 줄어드는 경우도 적지 않으니 계약 전 최근 몇 달치 공과금 내역을 함께 확인해 보기 바랍니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 함께 관리비와 세금 조건을 확인해 보기 바랍니다.