매물 몇 곳을 나란히 놓고 수익률을 계산해 보던 경험이 있다. 올버니에서 30만 달러 안팎의 단독주택과 콘도를 함께 비교했는데, 매매가만 보면 비슷해 보여도 렌트와 재산세를 함께 넣어 보면 순위가 뒤바뀌곤 했다. 그렇다면 가장 먼저 확인할 숫자는 무엇일까.

질로우(Zillow) 렌탈 매니저 기준 올버니의 평균 렌트는 1,600달러이고, 같은 자료 기준 평균 주택가치는 335,126달러다. 이 숫자로 총수익률을 계산하면 연간 렌트수입 19,200달러를 335,126달러로 나눈 5.7%가 나온다. 뉴욕주 안에서도 올버니는 브루클린이나 뉴욕시 쪽보다 매매가가 훨씬 낮은 편이라 총수익률만 보면 눈에 띄는 숫자다.

그렇다면 재산세는 얼마나 될까. 오운웰(Ownwell) 자료를 보면 올버니 주택 소유자는 평균적으로 22만 3천 달러짜리 집에 연 5,235달러의 재산세를 내며, 이는 실효세율로 환산하면 2.35% 수준이다. 335,126달러 매물이라면 재산세만 연 7,875달러 정도로 계산해 볼 수 있다. 여기에 보험료, 유지보수비(자산가치의 약 1%인 3,350달러), 위탁 관리비, 공실손실을 더하면 운영비용이 총수입의 절반 안팎을 차지하게 된다.

가장 많이 나오는 질문은 그러면 순영업소득이 얼마 남느냐는 것이다. 50% 룰을 대입해 보면 순영업소득은 연 9,600달러 안팎이 되고, 이를 매입가로 나눈 캡레이트는 2.9% 정도로 계산된다. 총수익률 5.7%와 비교하면 절반 가까이 줄어드는 셈인데, 이 차이가 바로 운영비용이 얼마나 큰 몫을 차지하는지 보여준다.

다음으로 궁금해할 부분은 대출을 낀 경우의 실제 체감 수익이다. 다운페이먼트로 실제 투입한 현금을 기준으로 세전 현금흐름을 나누는 캐시온캐시 수익률은 캡레이트와 다른 숫자가 나오는데, 원리금 상환 부담이 클수록 캐시온캐시 수익률은 캡레이트보다 낮아지는 경향이 있다.

올버니 안에서도 구역마다 재산세와 학군 등급이 꽤 다르게 나타난다는 점도 짚고 넘어갈 만하다. 한인 가정이 학군을 살피고 싶다면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 이주해 오는 가족이라면 뉴욕주 특유의 재산세와 학군세 구조가 이전 거주지와 다를 수 있으니 미리 확인해 두는 것이 좋겠다.

1% 룰도 함께 확인해 볼 만하다. 335,126달러의 1%는 3,351달러인데, 실제 렌트는 1,600달러 수준이라 이 기준에는 미치지 못한다. 그렇다고 해서 나쁜 시장이라 볼 수는 없는데, 매매가 자체가 낮아 총수익률과 캡레이트가 이미 상대적으로 양호하게 나오기 때문이다.

여기에 하나 더 물어볼 질문이 있다. 렌트 수익만 보고 끝내도 되느냐는 것인데, 답은 아니다. 대출을 낀 상태라면 매달 원금이 조금씩 상환되며 자산이 쌓이고, 시간이 지나면서 매매가 자체도 오르내릴 수 있다. 이런 시세차익과 원금 상환분까지 더한 것이 총수익이며, 캡레이트나 캐시온캐시 수익률 하나만으로 투자를 판단하지 않는 것이 안전하다.

보험료도 함께 확인할 질문이다. 올버니는 겨울철 결빙과 적설 피해로 보험료가 다른 지역보다 높게 나올 수 있으므로, 매물별 보험 견적을 미리 받아 두는 것이 예산을 세우는 데 도움이 된다.

매물을 나란히 비교할 때는 재산세 고지서에 표기된 학군 부과분까지 함께 확인해 보는 것이 좋다. 같은 시 안에서도 학군에 따라 세금 부담이 크게 갈리기 때문이다.

예를 들어 학교 등급이 높은 구역은 매매가가 평균보다 높게 형성되는 경우가 많다. 이런 지역 차이를 감안하면 캡레이트만으로 매물을 줄 세우기보다는, 학군과 세금 부담을 함께 놓고 판단하는 것이 될 수 있다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 회계사나 부동산 전문가와 함께 상담해 보기 바란다.