얼마 전 상담했던 투자자 한 분은 렌트 수익 계산에서 재산세와 보험료를 통째로 빠뜨린 채 엑셀 표를 짜 왔다. 총수익률만으로 캡레이트까지 대략 가늠하고 있었는데, 실제 수치를 넣어보니 그림이 크게 달라졌다. 덴버처럼 최근 몇 년 새 보험료가 가파르게 오른 지역에서는 이 항목을 빠뜨리면 오차가 작지 않다.

Zillow의 2026년 자료를 보면 덴버의 평균 주택가치는 53만 3,060달러이고, 같은 시점 평균 렌트비는 월 1,996달러다. 이 두 숫자를 그대로 나눠 연 환산하면 총수익률은 약 4.5퍼센트가 나온다. 나쁘지 않은 숫자처럼 보이지만, 총수익률은 비용을 전혀 반영하지 않은 값이라는 점을 먼저 짚어야 한다.

실제 수익성을 보려면 순영업소득, NOI를 기준으로 한 캡레이트를 계산해야 한다. NOI는 총렌트수입에서 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실 같은 운영비용을 뺀 값이며 모기지 원리금은 포함하지 않는다. 콜로라도 주는 SmartAsset 기준 평균 실효 재산세율이 0.49퍼센트로 전국 평균보다 낮은 편이라는 점은 유리하다. 다만 이 낮은 재산세만 보고 안심하기는 이르다. 업계에서 널리 쓰이는 50% 룰을 적용하면 재산세와 보험료를 포함한 전체 운영비용이 총렌트수입의 절반 안팎으로 잡히는 경우가 많고, 덴버처럼 우박과 폭설로 인한 보험 손해율이 높은 지역은 이 비율이 평균보다 높게 형성될 수 있다.

이 기준으로 덴버 사례를 계산하면 연간 렌트수입은 2만 3,952달러, 50% 룰을 적용한 NOI는 약 1만 1,976달러가 된다. 이를 매입가로 나눈 캡레이트는 2.2퍼센트 수준이다. 재산세가 낮다는 점은 유리하지만, 매입가 자체가 높기 때문에 캡레이트가 크게 개선되지는 않는다는 것이 덴버 시장의 특징이다.

여기에 레버리지를 더하면 그림은 한 번 더 바뀐다. Freddie Mac이 밝힌 2026년 8월 13일 기준 30년 고정 모기지 평균 금리 6.67퍼센트를 적용해 20퍼센트를 다운페이먼트로 넣는다고 가정하면, 대출 원리금만 연 3만 2,000달러를 웃돈다. 앞서 계산한 NOI로는 이 원리금을 충당하기 부족하다. 캡레이트는 플러스지만 캐시온캐시 수익률은 마이너스로 돌아설 수 있다는 뜻이다. 이 점이 유리한 재산세율만 보고 판단했다가 실제 현금흐름에서 당황하는 이유다.

물론 캐시온캐시가 당장 마이너스라고 해서 투자 가치가 없다는 뜻은 아니다. 대출 원금은 매달 조금씩 줄어들며 자산으로 쌓이고, 덴버는 기술 기업과 의료 산업 고용이 꾸준한 지역이라 장기 시세차익 가능성도 함께 봐야 한다. 다만 이런 장기적 요소는 확정된 수익이 아니라 가능성이라는 점에서 캡레이트나 캐시온캐시처럼 지금 당장 확인 가능한 숫자와는 성격이 다르다.

1% 룰을 적용해 보면 이 차이가 더 뚜렷해진다. 월세가 매입가의 1퍼센트를 넘으면 현금흐름이 양호할 가능성이 높다는 업계 경험칙인데, 덴버는 월 1,996달러를 매입가 53만 3,060달러로 나누면 0.37퍼센트에 그친다. 1퍼센트에 한참 못 미치는 수준이라, 이 경험칙만 놓고 봐도 현금흐름이 빠듯할 수 있다는 신호로 읽을 수 있다. 다만 이 룰은 절대적인 판단 기준이 아니라 대략적인 참고치라는 점도 함께 감안할 만하다.

총수익(Total Return) 관점에서 보면 캐시온캐시가 당장 마이너스라고 해서 무의미한 투자라고 단정할 수는 없다. 매달 갚는 원리금 가운데 원금 부분은 그대로 자산으로 남고, 여기에 시세차익과 감가상각 같은 세제 혜택까지 더하면 장기적으로는 다른 그림이 나올 수 있다. 다만 이런 요소는 시장 상황에 따라 변동하는 만큼, 지금 당장 확인 가능한 캡레이트나 캐시온캐시와는 무게를 다르게 두고 판단할 필요가 있다.

덴버로 이주를 고려하는 분이라면 재산세율이 낮다는 사실 하나만으로 예산을 짜지 않기를 바란다. 보험료, HOA비, 관리비까지 합산한 실제 운영비용을 먼저 확인하고, 그 다음 캡레이트와 캐시온캐시를 함께 놓고 비교하는 순서가 안전하다. 자녀 학군을 함께 고려하는 가정이라면 렌트 수익률과는 별개로 GreatSchools 같은 지표로 배정 학교를 먼저 확인해 보는 것도 권할 만하다. 세부 세율과 보험 조건은 카운티와 보험사에 따라 달라질 수 있으니 계약 전 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자 조언이 아니며, 구체적인 매입을 앞두고 있다면 회계사나 부동산 전문가와 함께 숫자를 다시 검토해 보기 바란다.