얼마 전 상담을 받은 분이 렌트용 콘도를 알아보다가 렌트 수익률이라는 게 정확히 뭘 말하는 건지 헷갈린다고 물어온 적이 있습니다. 매물 설명에 적힌 숫자만 보고는 이 집이 좋은 투자인지 판단하기 어렵다는 것이었습니다. 앤아버처럼 대학과 연구단지를 낀 도시는 렌트 수요가 꾸준한 편이지만, 그만큼 매입가도 높아서 수익률을 어떻게 계산하느냐에 따라 그림이 완전히 달라집니다.

RentCafe가 2026년 7월 기준으로 집계한 앤아버 평균 렌트는 월 2058달러이다. 같은 시기 Zillow 자료에 따르면 앤아버 주택의 평균 가치는 약 48만9157달러 수준이다. 이 두 숫자만 가지고 계산하는 것이 가장 단순한 총수익률이다. 연간 렌트수입 2만4696달러를 매입가로 나누면 약 5.0퍼센트가 나온다. 이걸 쉽게 말하면 집값 대비 렌트가 얼마나 들어오는지를 보여주는 1차 스크리닝 숫자라고 생각하면 된다.

다만 총수익률만 보고 결정하면 곤란해질 수 있다. 총수익률에는 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비 같은 운영비용이 전혀 빠져 있기 때문이다. 미시간 주 전체 평균 재산세 실효세율은 2025년 기준 1.54퍼센트로 집계되는데, 이 기준으로 계산하면 앤아버 주택 한 채에 연간 약 7500달러 안팎의 재산세가 붙는다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 순수익률, 흔히 캡레이트라고 부르는 지표는 이런 운영비용을 다 뺀 순영업소득을 매입가로 나눈 값이다. 업계에서 흔히 쓰는 50퍼센트 룰을 적용하면 모기지 원리금을 뺀 운영비가 대략 렌트수입의 절반 수준이라고 가정하는데, 그러면 순영업소득은 연 1만2348달러 정도가 되고 캡레이트는 2.5퍼센트 근처로 낮아진다.

여기서 대출을 어떻게 활용하느냐에 따라 또 한 번 숫자가 바뀐다. 캐시온캐시 수익률은 실제로 내 주머니에서 나간 다운페이먼트와 클로징비용 대비 세전 현금흐름을 계산하는 지표다. 모기지를 끼고 매입가의 일부만 현금으로 냈다면, 대출 이자와 원금 상환분이 현금흐름에서 빠지지만 투입한 현금 자체도 줄어들기 때문에 캡레이트와는 다른 그림이 나올 수 있다. 레버리지를 쓰면 캐시온캐시 수익률이 캡레이트보다 높아 보이는 경우도 있고, 금리나 대출 조건에 따라 오히려 낮아지는 경우도 있어서 대출 조건별로 직접 계산해 보는 것이 필요하다.

앤아버 숫자를 1퍼센트 룰에 대입해 보면 매입가의 1퍼센트인 월 4900달러 수준의 렌트가 나와야 하는데, 실제 평균 렌트는 이보다 한참 낮다. 이는 앤아버가 렌트 수익보다는 시세차익과 안정적인 수요에 기대는 시장에 가깝다는 뜻으로 해석해볼 수 있다. 총수익은 매달 들어오는 현금흐름뿐 아니라 집값 상승분과 대출 원금이 줄어들며 쌓이는 자산까지 함께 봐야 온전한 그림이 된다.

앤아버 렌트 시장의 흐름을 조금 더 들여다보면, RentCafe 기준으로 최근 1년간 평균 렌트는 오히려 0.6퍼센트가량 낮아졌고 Zumper 집계로는 그보다 큰 폭으로 내렸다. 미시간 대학교를 중심으로 학생 렌트 수요가 꾸준한 편이라 공실이 길게 이어지는 시장은 아니지만, 최근 신축 렌트 공급이 늘면서 렌트 상승 속도는 주춤한 모습이다. 타주에서 넘어오는 분이라면 이런 흐름을 매입 시점에 반영해서 렌트를 다소 보수적으로 잡아보는 편이 안전하다.

타주에서 미시간으로 넘어오는 경우라면 재산세 계산 방식 자체가 낯설 수 있다. 미시간은 주택을 매입한 첫해에 과세 평가액이 매매가에 맞춰 재조정되는 경우가 많아서, 기존 소유주가 오래 보유했던 집을 살 때는 이전 재산세 고지서만 보고 판단하면 실제 부담과 차이가 날 수 있다. 콘도라면 HOA비도 별도로 확인해야 하는데, 이 비용은 운영비용에 포함되지만 지역과 건물마다 편차가 커서 총수익률 계산에 넣기 전에 개별 확인이 필요하다.

재산세율과 보험료는 카운티와 보험사에 따라 달라질 수 있어서, 실제 매물을 검토할 때는 해당 주소 기준으로 다시 확인해 보기 바랍니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사의 상담을 함께 받아보기를 권합니다.