모기지 상환액을 다 내고 남은 돈을 순현금흐름이라 부르는 경우가 있다. 틀린 말은 아니다. 다만 그 앞에 캡레이트라는 다른 개념이 있다는 걸 모르고 넘어가는 경우가 많다. 오거스타의 한 매물을 놓고 이 둘을 헷갈려한 문의가 있었다.

Zillow 자료로 오거스타의 평균 주택가치는 283,386달러다(Zillow, 2026년 5월 31일 기준). 같은 자료에서 평균 렌트비는 월 1,646달러다.

연간 렌트수입은 19,752달러다. 매입가로 나눈 총수익률은 7퍼센트에 가깝다. 오거스타는 메인 주에서도 매입가가 낮은 편이라 이 숫자가 상대적으로 높게 나온다.

캡레이트는 여기서 운영비용을 빼야 나온다. 50퍼센트 법칙을 적용하면 순영업소득은 9,876달러다. 매입가로 나눈 캡레이트는 3.5퍼센트 선이다. 모기지 원리금은 아직 등장하지 않았다.

캡레이트 계산에는 모기지 원리금을 넣지 않는다. 대출이 있든 없든 매물 자체의 수익성을 보는 지표이기 때문이다. 순현금흐름은 여기서 모기지 원리금을 한 번 더 뺀 다음에야 나오는 숫자다.

오거스타는 최근 재평가로 세율이 바뀌었다. 밀레이지가 1,000달러당 24.40달러에서 17달러로 낮아지는 대신 평가액이 크게 올랐다(뉴스센터메인, 2026년 기준). 비율로는 1.7퍼센트에 가깝지만, 평가액 조정 이후 실제 세금 부담은 매물마다 다르게 움직일 수 있다.

케네벡 카운티 전체로 보면 재산세는 자산가치의 평균 1.12퍼센트, 실효세율은 1퍼센트 수준으로 집계된다(tax-rates.org, 2026년 기준). 오거스타 시 자체 밀레이지와 카운티 평균이 다르게 움직이니 매물 주소로 다시 확인해야 한다.

순현금흐름이 마이너스라고 해서 캡레이트가 낮다는 뜻은 아니다. 대출 비율이 높거나 금리가 높으면 캡레이트가 괜찮아도 순현금흐름은 적자가 날 수 있다. 반대도 마찬가지다. 두 숫자는 서로 다른 질문에 답한다.

오거스타의 렌트비는 전국 평균보다 22.1퍼센트 낮다. 매물 유형에 따라 월 850달러부터 5,500달러까지 폭이 넓고, 최근 1년 사이 평균 렌트비는 46달러 올랐다(Zillow, 2026년 기준). 렌트비 절대 수준은 낮지만 매입가도 함께 낮아 캡레이트는 앞서 계산한 3.5퍼센트로 나쁘지 않은 편이다.

한국에서 소형 도시의 월세 수준을 떠올리며 오거스타를 보면 렌트비 자체가 작아 보일 수 있다. 다만 매입가와 함께 놓고 보면 이야기가 달라진다는 점이 이 지역 투자를 판단할 때 놓치기 쉬운 부분이다. 절대 금액이 아니라 매입가 대비 비율로 접근해야 한다.

재평가로 세율이 낮아졌다고 해서 실제 세금 부담까지 함께 줄어드는 것은 아니다. 평가액 자체가 크게 올랐기 때문에, 밀레이지가 낮아져도 세금 총액은 오히려 늘어나는 매물도 있을 수 있다. 순영업소득을 계산할 때는 예전 세금 고지서가 아니라 재평가 이후 기준으로 다시 확인해야 한다.

매입가가 낮은 소도시일수록 관리비를 위탁하지 않고 직접 관리하려는 투자자도 많다. 다만 직접 관리를 택하면 관리비 8에서 12퍼센트를 아끼는 대신 시간과 노력이 그 자리를 대신하게 되므로, 이 부분도 순영업소득 계산과는 별개로 미리 감안해 두는 편이 좋다.

총수익은 캡레이트나 순현금흐름 하나만으로 완성되지 않는다. 시세차익, 대출 원금 상환에 따른 자산 증가, 감가상각에 따른 세제 혜택까지 함께 놓고 봐야 오거스타 같은 소도시 매물의 투자 가치를 온전히 판단할 수 있다.

캐시온캐시 수익률은 순현금흐름을 실투자금으로 나눈 값이다. 다운페이먼트와 클로징비용을 실투자금으로 놓고 계산한다. 캡레이트와 헷갈리지 않는 것이 먼저다. 매입가가 낮은 시장에서는 이 세 지표를 순서대로 짚어보는 것만으로도 매물을 훨씬 명확하게 판단할 수 있다. 투자 및 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 받아보기 바란다.