처음 콘도를 알아보던 한 매수자가 이렇게 말한 적이 있다. "메인은 HOA비가 거의 없다고 들었어요." 절반만 맞는 말이다. 메인주 전체로 보면 HOA비나 콘도비를 내는 가구 비율이 8퍼센트로 낮다. 그런데 이 비율을 내는 가구의 월 중위 납입액은 169달러다. doorloop.com이 집계한 자료다. 전국 중위값보다 오히려 높은 수치다.

이 숫자를 오해하면 안 된다. 메인 전체 가구 중 콘도비를 내는 비율이 낮다는 뜻이지, 콘도를 사면 관리비가 저렴하다는 뜻이 아니다. 실제로 콘도 관리비는 전국적으로 월 300달러에서 700달러 사이에서 형성되는 경우가 흔하다. 오거스타처럼 규모가 크지 않은 도시는 대형 시설을 갖춘 고층 콘도보다 저층, 소규모 단지가 많아 관리비가 이 범위 아래쪽에 형성되는 경향이 있다. 다만 오거스타 단지별 구체적인 수치는 확인되지 않아, 여기서는 메인주 데이터로 대체해 안내한다.

관리비 항목은 어디나 비슷하다. 건물 외관 유지보수, 마스터 보험, 공용시설 관리, 조경, 제설, 쓰레기 수거, 적립금 납입이다. 오거스타처럼 겨울이 긴 지역은 제설과 지붕 관리 비중이 특히 크다. 적립금이 부족하면 지붕이나 배관 교체 시점에 특별부과금이 나온다. 이건 어느 주나 마찬가지다.

메인 콘도미니엄법(14 MRS 1603-114조)은 협회가 reserve fund를 운영자금과 별도 계좌로 유지하도록 정한다. 다만 reserve study를 반드시 받으라는 의무는 없다. 최소 적립 비율도 법으로 정해져 있지 않다. 이사회 재량에 맡겨진 부분이 많다는 뜻이다. 그래서 오거스타에서 콘도를 볼 때는 법이 강제하지 않는 만큼, 매수자가 직접 재무제표와 최근 reserve study 여부를 물어봐야 한다.

모기지 심사도 마찬가지로 협회 재무 상태를 본다. 연체율이 높거나 적립금이 부족한 협회, 소송 중인 협회는 non-warrantable condo로 분류된다. 대출이 거부되거나 조건이 나빠질 수 있다. Fannie Mae의 condo project standards가 기준이다. 매물이 마음에 들어도 이 벽에 막히는 사례가 실제로 있다.

그 매수자에게 실제로 벌어진 일은 이랬다. 마음에 든 콘도 유닛을 찾았지만, 관리사무소에 재무제표를 요청하자 최근 몇 년간 지붕과 배관 공사로 두 차례 특별부과금이 있었던 기록이 나왔다. 관리비 자체는 낮았지만, 적립금이 부족해 큰 공사가 있을 때마다 입주자에게 별도로 청구하는 구조였다. 반대로 관리비가 조금 더 높았던 다른 매물은 적립금이 꾸준히 쌓여 있어 향후 몇 년간 특별부과금 계획이 없다는 답을 들었다. 결국 이 매수자는 관리비 숫자가 아니라 적립금 상태를 기준으로 매물을 다시 골랐다.

HOA 규정집도 함께 확인해야 한다. 오거스타 안에서도 단지마다 임대 세대 비율 제한, 반려동물 규정, 개조공사 승인 절차가 다르다. 렌트 수익을 계획하는 투자자라면 임대 제한 조항을 계약 전에 반드시 확인해야 하고, 실거주를 계획하는 가정이라도 생활 방식과 맞는지 미리 점검하는 편이 좋다. 메인주는 reserve study를 법으로 강제하지 않는 만큼, 이런 서류를 요청하는 주체는 결국 매수자 자신이 될 수밖에 없다. 관리사무소가 서류 제공을 미루거나 답변을 피한다면, 그 자체가 협회의 재무 상태를 짐작하게 하는 신호일 수 있다.

오거스타는 대도시 대비 집값 부담이 낮아 첫 주택 마련을 준비하는 가정이나 타주에서 이주하는 가정에게 관심을 받는 지역이다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 관심 주소의 배정 학교는 구매 전 직접 확인해 보기 바란다. 재산세와 보험 산정 기준은 주마다 다르므로 이전 거주지 기준으로 판단하지 않는 것이 좋겠다. 이 글은 투자와 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.