산타모니카 다운타운의 501 브로드웨이 프로젝트를 보면 이 도시의 신축 공급이 어떤 규모로 움직이는지 가늠할 수 있다. 8층 건물에 89채가 들어서는데 이 중 18채는 소득 기준에 맞춘 저렴 주택이고 나머지는 시장가로 나온다. 시장가 유닛의 렌트비는 3255달러에서 6641달러 사이로 형성돼 있다.

Apartments.com 집계로는 산타모니카 전역에 최근 지어진 신축 유닛이 364채 올라와 있다. 도시 전체 렌트비는 스튜디오 2528달러, 1베드룸 2986달러, 2베드룸 3876달러 수준으로, 위치와 크기에 따라 최저 2528달러부터 최고 7036달러까지 폭이 넓다.

신축은 이런 프리미엄 가격만큼 얻는 것도 있다. 최신 단열과 스마트홈 설비로 관리비 부담이 줄고, 1년에서 10년 사이의 건축 보증이 따라오는 경우가 많다. 이 점은 유리하지만 콘도나 아파트 형태라면 수영장, 헬스장 같은 커뮤니티 시설이 많을수록 HOA 관리비가 구축보다 높게 책정되는 부담도 함께 따라온다.

구축 쪽을 보면 반대 그림이다. 산타모니카처럼 해안에 가까운 오래된 동네는 이미 형성된 상권과 산책로, 검증된 학군까지 갖추고 있어 안정적인 내 집 마련 면에서 강점이 크다. 다만 건물 연식이 20년, 30년을 넘어가면 배관이나 지붕 같은 대형 수리가 다가올 수 있다는 리스크는 감안해야 한다.

전국 평균으로 보면 신축은 구축 대비 10퍼센트에서 20퍼센트 정도의 렌트 프리미엄이 붙는 경우가 많다. 산타모니카는 원체 전체 렌트 수준이 높은 지역이라 이 프리미엄이 절대 금액으로는 더 크게 느껴질 수 있다는 점도 참고할 만하다.

렌트 수익을 보는 투자자라면 신축의 안정적인 임대 수요와 구축의 상대적으로 낮은 매입가를 나란히 놓고 비교해 볼 만하다. 어느 쪽이든 시세를 단정하기보다는 공실률과 관리비까지 포함한 실질 수익률로 판단하는 것이 안전하다.

모기지 금리가 여전히 높은 수준에 머물러 있는 만큼, 당장 매매보다 렌트를 택하는 가구가 늘어나는 흐름도 함께 나타난다. 이런 상황에서는 신축이든 구축이든 좋은 매물이 나오면 빠르게 계약이 이뤄지는 경우가 많아, 마음에 드는 매물을 발견하면 서둘러 조건을 확인해 보는 것이 필요하다.

기후 면에서는 산타모니카의 해안성 기후가 온화한 편이라 극단적인 날씨로 인한 건물 노후화는 상대적으로 덜하다. 다만 바닷바람과 습기로 인한 외벽, 창호 부식은 신축이든 구축이든 꾸준히 관리해야 하는 부분으로 꼽힌다.

한인 가정이 선호하는 학군 지역을 확인할 때는 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌는 편이라 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 오는 가정이라면 캘리포니아 특유의 재산세 구조도 함께 봐야 한다. Proposition 13 아래에서는 구매 시점 가격이 재산세 기준이 되고 이후 연 2퍼센트 상한 안에서만 오르기 때문에, 신축을 최근 가격에 매입하면 이웃한 구축 소유주보다 세금 부담이 클 수 있다.

한국에서 막 이민 와 처음 정착하는 가정이라면 산타모니카처럼 렌트비가 높은 지역에서는 룸메이트나 공유형 주거를 함께 고려해 보는 경우도 많다. 신축 건물 중에는 초기 입주 프로모션으로 첫 달 렌트비를 할인해 주는 곳도 있어 여러 매물을 함께 비교해 보는 것이 도움이 된다.

구축 매물을 볼 때는 건물 관리 상태와 최근 대형 수리 이력을 함께 확인해 보는 것이 좋다. 지붕이나 외벽 공사가 최근에 끝난 건물이라면 당분간 큰 지출 없이 지낼 수 있다는 뜻이기도 하다.

신축과 구축 모두 나름의 장단이 뚜렷한 만큼, 예산과 우선순위에 따라 선택이 갈릴 수 있는 시장으로 보인다.

세금과 임대법은 카운티별로 차이가 있을 수 있으며, 이 글은 투자 조언이 아니다. 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.