라스베이거스 옆 헨더슨으로 이사를 준비하시는 분들이 제일 많이 고민하는 게 있죠.

"일단 렌트로 살아볼까? 아니면 지금 집을 사는 게 나을까?" 저도 이런 고민이라면 밤잠 설치는 스타일이라 숫자부터 하나하나 찾아봤어요.

우선 렌트부터 볼게요. 졸로우(Zillow) 기준으로 헨더슨의 중위 렌트비는 약 2,300달러예요.

최근 1년 동안도 큰 변화 없이 비슷한 수준을 유지하고 있고요. 다른 부동산 자료를 보면 2,200달러 정도로 나오는 곳도 있어서 종합해 보면 2베드룸 기준 월 2,250달러 정도 생각하시면 크게 틀리지 않을 것 같습니다.

그럼 집값은 어떨까요? 레드핀(Redfin) 기준 중위 주택 판매가격은 약 49만 달러예요. 1년 전보다 약 0.8% 정도 내려갔고요.

졸로우 평균 주택가치는 약 46만 달러로, 지난해보다 약 8% 하락했습니다. 코로나 시기에 집값이 워낙 많이 올랐던 만큼 지금은 정상적인 가격 조정이 이루어지는 과정으로 보는 전문가들이 많아요. 집을 사려고 기다리셨던 분들에게는 오히려 부담이 조금 줄어든 시기라고 볼 수도 있겠죠.

이럴 때 많이 보는 지표가 바로 Price-to-Rent Ratio입니다. 쉽게 말하면 집값을 연간 렌트비로 나눈 값인데요. 헨더슨은 약 17.6 정도가 나옵니다. 일반적으로 15 이하면 매매가 유리하고, 20 이상이면 렌트가 유리하다고 보는데, 헨더슨은 딱 그 중간이면서도 약간은 매매 쪽에 조금 더 기운 시장으로 평가됩니다.

그렇다고 무조건 집을 사라는 이야기는 아니에요. 실제 매달 내야 하는 돈도 계산해 봐야 하잖아요. 집값 47만 5천 달러를 기준으로 다운페이먼트 20%, 30년 고정금리 6.75%로 계산하면 원금과 이자가 월 약 2,465달러 정도 나옵니다. 여기에 재산세와 주택보험까지 더하면 한 달 부담은 약 2,800달러 정도​가 됩니다.

렌트가 2,250달러니까 차이가 약 580달러 정도예요. 물론 적은 돈은 아니지만, 캘리포니아처럼 렌트와 모기지 차이가 1,500달러 넘게 벌어지는 지역과 비교하면 상당히 작은 편입니다. 그래서 헨더슨은 "살 만하면 그냥 사는 것도 괜찮겠다"는 이야기가 나오는 이유이기도 합니다.

하지만 한 가지 더 생각해야 할 게 있어요. 바로 다운페이먼트입니다. 약 9만 5천 달러를 집에 넣게 되는데, 그 돈을 다른 곳에 투자했다면 어떨까요? 연 7% 정도 수익률을 가정하면 1년에 약 6,600달러 정도의 투자 수익을 기대할 수도 있습니다. 그러니까 집을 살 때는 월 부담뿐 아니라 이런 기회비용도 함께 계산해 보셔야 해요.

그래도 헨더슨이 꾸준히 인기 있는 이유는 분명합니다. 라스베이거스보다 조용하고 치안이 좋은 편이고, 학군도 네바다에서 손꼽히는 지역입니다. 아이 키우는 한인 가정들이 많이 찾는 이유도 바로 여기에 있어요. 공원도 많고, 도로도 잘 정비되어 있고, 쇼핑과 병원 이용도 편리해서 실제 거주 만족도가 높은 도시로 평가받습니다.

제 개인적인 생각으로는요, 미국에 오래 사실 계획이고 직장도 안정적이라면 지금처럼 가격이 조정되는 시기는 한 번쯤 매수를 고민해 볼 만합니다. 반대로 아직 직장이 바뀔 가능성이 있거나 비자 문제, 생활환경이 확실하지 않다면 1년 정도 렌트로 살아보면서 동네를 충분히 경험해 보는 것도 아주 현명한 선택이에요.

결국 집은 투자이기도 하지만 매일 가족이 생활하는 공간이잖아요.

내가 이 동네에서 오래 살고 싶은지, 출퇴근은 편한지, 아이 학교는 만족스러운지도 꼭 함께 따져보세요.

헨더슨은 지금 기준으로는 렌트와 매매의 차이가 크지 않은 만큼, 장기 거주를 생각하시는 분들에게는 매력적인 도시라고 말씀드리고 싶습니다.