해가 산 너머로 넘어가면 사막의 공기가 금세 부드러워집니다. 그 시간에 별장 하나 사서 주말엔 쓰고 평일엔 에어비앤비로 돌리면 어떨까, 이런 꿈을 꾸는 분들이 요즘 제 주변에도 참 많습니다.

그런데 잠깐! 집부터 보러 다니시면 순서가 틀렸습니다. Palm Springs에서는 매물 사진보다 먼저 그 동네의 허가 비율을 확인해야 합니다.

얼마 전 지인 한 분이 Racquet Club Estates의 미드센추리 집에 푹 빠졌습니다. 낮은 지붕선, 수영장, 산 뷰까지 딱 원하던 그림이었다고요.

계약 직전에 시 자료를 열어본 그분이 전화를 했습니다. "이 동네는 새 허가가 안 나온대요." 목소리에 힘이 쭉 빠져 있었지요.

이유는 Palm Springs의 동네별 상한 규정 때문입니다. 시가 정한 Organized Neighborhood 단위로, 그 동네 주택 수의 20%까지만 일반 베케이션 렌탈 허가를 내줍니다.

20%에 닿으면 새 일반 허가 발급이 멈춥니다. 신청은 할 수 있지만 대기자 명단에 올라가고, 서류가 완비된 날짜 순서대로 자리가 날 때 차례가 옵니다.

2025년 11월 초 시 자료를 정리한 수치를 보면 Racquet Club Estates가 34.45%로 가장 높았습니다. 537채 중 185채가 허가를 받은 상태였습니다.

Sunmor는 26.43%, El Rancho Vista Estates는 25.89%, Desert Park Estates는 21.72%였습니다. 같은 시점 도시 전체 비율은 7.57%에 그쳤고요.

이 대비가 핵심입니다. 도시 전체로 보면 여유가 있어 보여도, 사람들이 몰리는 인기 동네는 이미 문이 닫혀 있을 수 있다는 뜻입니다.

그럼 기존 주인이 허가를 갖고 있던 집을 사면 되지 않냐고요? 저도 처음엔 그렇게 생각했습니다.

잠깐! 여기서 많이 넘어집니다. 허가는 집이 아니라 사람에게 붙어 있어서, 집이 팔리면 따라오지 않습니다.

새 주인은 처음부터 새로 신청해야 합니다. 에스크로 중에는 신청도 받지 않고, 상한을 넘긴 동네라면 바로 대기자 명단으로 갑니다.

결국 "렌탈 수익 나오는 집"이라는 광고만 믿고 샀다가, 몇 년을 기다려야 하는 상황이 생길 수 있는 겁니다. 생각만 해도 속이 쓰립니다.

기존 허가를 가진 집은 동네 비율이 나중에 20%를 넘더라도 취소되지 않습니다. 그래서 인기 동네는 기존 허가가 오래 유지되고, 새 자리는 좀처럼 안 나는 구조가 됩니다.

재미있는 건 전체 허가 수는 오히려 줄고 있다는 점입니다. 지역 매체 보도로는 2024년 6월 2,927건이던 등록 렌탈이 2025년 10월 2,777건까지 내려왔습니다.

상한에 걸린 동네에도 길은 하나 있습니다. 주니어 허가라는 제도인데, 동네 비율 상한을 적용받지 않습니다.

대신 1년에 받을 수 있는 계약이 6건뿐입니다. 연회비는 일반 허가가 1,046달러, 주니어가 523달러로 정리돼 있습니다.

일반 허가도 계약 수 제한이 있습니다. 2022년 11월 이후 새로 받은 허가는 연 26건까지입니다.

그 이전부터 있던 허가는 26건으로 줄어들 예정이었는데, 시의회가 2025년 10월 23일 투표로 그 축소를 없애고 36건 한도를 유지했습니다.

Airbnb로 받든 Vrbo로 받든 시는 플랫폼을 따지지 않고 계약 건수를 셉니다. 두 곳에 동시에 올리면 예약은 편해도, 건수 관리는 더 꼼꼼해야 합니다.

한 사람당 허가는 하나만 가질 수 있다는 점도 알아두셔야 합니다. 여러 채를 사서 모두 단기임대로 돌리는 계획은 처음부터 성립하지 않습니다.

세금도 계산에 넣으셔야 합니다. 숙박세 11.5%에 관광개선지구 부담금 1%가 붙고, 신고는 매달 해야 합니다.

규정은 지금도 계속 손질되고 있습니다. 시의회는 2026년 7월 8일에도 베케이션 렌탈 조례 일부를 개정하는 Ordinance 2133을 채택했습니다.

그래서 제가 권하는 순서는 이렇습니다. 먼저 시 웹사이트의 동네별 비율 지도에서 관심 주소가 어느 동네에 속하는지 찾습니다.

다음으로 그 동네가 상한에 걸렸는지, 대기자가 몇 명인지 시 담당 부서에 직접 물어봅니다. HOA가 있는 단지라면 HOA 규약이 단기임대를 허용하는지도 따로 확인합니다.

마지막으로 주니어 허가 6건만으로도 수지가 맞는지 계산해 봅니다. 이게 안 맞으면 그 집은 별장으로만 즐기는 게 맞습니다.

조건이 복잡하고 수시로 바뀌니, 계약 전에는 시 Special Program Compliance 부서와 지역 부동산 전문가에게 최신 내용을 꼭 다시 확인하시길 바랍니다.