최근 시장을 보면 부에나파크에서 매물 두세 곳을 놓고 수익률을 나란히 비교하는 문의가 늘고 있다. 제가 살펴본 사례 중에는 비슷한 크기의 단독주택 세 곳을 두고 어느 쪽이 더 나은 렌트 수익을 낼지 계산해보던 경우가 있었는데, 그 과정을 그대로 따라가 보려 한다.

먼저 기준이 되는 숫자부터 확인했다. Zillow 기준 부에나파크 평균 주택가치는 83만2876달러이며, Point2Homes 자료 기준 평균 렌트는 월 2397달러 수준으로 나타났다. 이를 바탕으로 총수익률을 구하면 연간 렌트수입 2만8764달러를 매입가로 나눈 3.45%가 나온다.

세 매물을 비교할 때 총수익률만 보면 순위가 뒤섞이기 쉽다. 매입가가 낮은 매물이 총수익률은 높게 나오더라도, 지어진 연식이 오래돼 유지보수비가 더 들어가는 경우가 흔하기 때문이다. 그래서 다음 단계로 캡레이트를 계산해 비교했다.

캡레이트는 연간 순영업소득을 매입가로 나눈 값이다. 순영업소득은 총렌트수입에서 재산세, 보험료, 유지보수비, 공실손실 등 운영비용을 뺀 금액이며 모기지 원리금은 제외한다. 캘리포니아주 평균 실효 재산세율은 지역 채권과 특별부과금을 포함하면 통상 1.1%에서 1.25% 사이로 알려져 있다. 부에나파크가 속한 오렌지카운티 북쪽 지역도 이 범위에서 크게 벗어나지 않는 편이다.

50% 룰을 적용해 운영비용을 렌트수입의 절반으로 가정하면 순영업소득은 연간 약 1만4400달러 선이 되고, 캡레이트는 1.7% 근처로 조정된다. 세 매물 중 연식이 오래된 곳은 유지보수비를 더 높게 잡아야 했고, 그 결과 캡레이트 기준으로는 순위가 바뀌는 경우도 있었다.

대출을 활용한다면 캐시온캐시 수익률도 함께 봐야 한다. 다운페이먼트와 클로징비용 등 실제 투입한 현금 대비 세전 현금흐름을 따지는 지표인데, 같은 캡레이트라도 대출 비율에 따라 체감 수익률이 달라진다. 레버리지를 크게 쓴 매물은 캐시온캐시 수익률이 캡레이트보다 높게 나올 수 있지만, 금리 부담이 커지면 오히려 낮아질 수 있다.

Orange County 전체 흐름을 보면 2026년 2분기 다세대주택 공실률은 4.3%로 1년 전보다 다소 올랐지만, 순흡수량은 전년 동기 대비 29.8% 늘어 임대 수요 자체는 견조한 편이다. 같은 기간 평균 요청 렌트는 유닛당 월 2727달러로 1.8% 상승했다.

한인 가정이 선호하는 학군 지역인지도 매물 비교에서 함께 짚을 부분이다. 학군 등급이 높은 동네는 매입가가 높아 수익률 지표가 낮게 나오는 대신, 공실 위험이 낮고 장기 시세차익을 기대할 수 있는 경우가 많다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 GreatSchools 같은 지표를 참고하되 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

세 매물을 비교하는 과정에서 빠뜨리기 쉬운 것이 총수익 개념이다. 매달 들어오는 렌트 현금흐름 외에도 시세차익, 대출원금이 상환되면서 늘어나는 자산, 감가상각 같은 세제혜택까지 더해야 실제 수익의 전체 그림이 그려진다. 연식이 오래된 매물은 캡레이트가 낮게 나와도 매입가 자체가 낮아 시세차익 여력이 클 수 있고, 반대로 신축 매물은 유지보수비 부담이 적어 현금흐름이 안정적일 수 있다. 어느 쪽이 낫다고 단정하기보다는, 각자의 투자 기간과 목적에 맞춰 세 매물의 장단점을 함께 견주어 보는 편이 낫다. 대출을 활용했다면 매달 갚아나가는 원금만큼 순자산이 함께 쌓인다는 점도 계산에 넣어볼 만하다.

매물 여러 곳을 비교할 때는 총수익률 하나만으로 줄을 세우기보다, 캡레이트와 캐시온캐시 수익률까지 함께 놓고 봐야 실제 순위가 보인다. 여기에 시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가까지 더해야 총수익의 전체 그림이 완성된다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 개별 매물의 세부 조건을 확인해 보기 바란다.