주차부터 다르다. 듀루스의 신축 단지는 대부분 지하 주차장이나 개러지를 기본으로 둔다. 구축 단지는 야외 주차가 많고, 세대당 배정 대수도 적은 편이다. 편의시설도 차이가 크다. 신축은 수영장, 헬스장, 도그파크, 코워킹 공간까지 갖춘 곳이 흔하다. 구축은 이런 시설이 없거나 낡은 경우가 많다.

그렇다면 렌트 차이는 얼마나 날까. 듀루스 전체 평균 렌트는 1411달러다. 아파트먼트닷컴(Apartments.com) 기준 신축 카테고리 평균은 2431달러로 잡힌다. 단순 비교로는 격차가 크지만, 신축 카테고리에는 대형 평형과 프리미엄 단지가 섞여 있어 같은 조건이라고 보기는 어렵다. 스튜디오만 놓고 보면 평균 1420달러 수준이다.

듀루스에는 최근 완공된 신축 아파트가 224채 집계된다. 개별 단지로는 억센트 스와니 크릭(Accent Suwanee Creek), 몬트로즈 버클리 레이크(Montrose Berkeley Lake) 같은 곳이 새로 문을 열었다. 미국 전체 렌트 평균이 1663달러인 것과 비교하면 듀루스는 여전히 낮은 편이다.

가장 많이 나오는 질문이 있다. HOA 관리비는 얼마나 차이가 날까. 신축 콘도나 타운하우스는 수영장, 헬스장, 클럽하우스 같은 공용시설이 많은 만큼 월 관리비가 구축보다 높게 책정되는 경우가 흔하다. 구축은 시설이 단순한 대신 관리비 부담이 낮다.

관리비만 보면 안 된다. 유틸리티 비용도 함께 봐야 한다. 신축은 단열과 스마트홈 설비 덕분에 냉난방비가 낮게 나오는 경향이 있다. 구축은 냉난방 설비가 오래됐다면 여름철 전기요금이 예상보다 많이 나올 수 있다. 시공사 보증도 신축의 강점이다. 설비 하자가 생겨도 초기 몇 년은 부담이 적다.

듀루스는 한인 가정이 많이 모여 있는 지역이다. 학군을 우선한다면 GreatSchools 등급을 확인해 보기 바란다. 학군 경계는 자주 바뀐다. 계약 전에 해당 주소의 배정 학교를 꼭 직접 확인해야 한다.

타주에서 옮겨오는 가정이라면 조지아 재산세 체계가 다르다는 점도 알아둘 필요가 있다. 호미스테드 익젬션(Homestead Exemption)으로 본인 거주 주택에 세금 공제를 받을 수 있다. 카운티마다 세부 기준은 다르다.

학군도 함께 봐야 한다. 듀루스는 그위넷 카운티 안에서도 학군 평가가 좋은 동네로 꼽힌다. 신축과 구축이 같은 학군 안에 섞여 있는 경우가 많다. 이럴 때는 건물 연식보다 학군 자체가 렌트를 끌어올리는 요인이 된다.

도로 접근성도 차이가 난다. 신축 단지는 대개 285번, 141번 도로 접근이 좋은 위치에 새로 들어선다. 구축은 오래된 상업지구 안쪽에 자리한 경우가 많아 출퇴근 동선이 짧을 수 있다. 어느 쪽이 나은지는 결국 직장 위치에 달려 있다.

큰 평형을 원하는 가정이라면 구축 타운하우스도 고려할 만하다. 같은 렌트 예산으로 신축 아파트보다 넓은 실평수를 확보할 수 있는 경우가 많다. 다만 타운하우스는 개별 유닛 관리 책임이 더 클 수 있다는 점도 함께 감안해야 한다.

한식 마트와 식당이 몰려 있는 상권과의 거리도 렌트에 영향을 준다. 상권 도보권에 있는 구축 아파트는 다소 오래됐어도 렌트가 쉽게 내려가지 않는 편이다. 반대로 상권에서 떨어진 신축은 시설이 좋아도 상대적으로 저렴하게 나오는 경우가 있어, 생활 편의를 우선한다면 위치를 먼저 정하고 건물 연식은 그다음에 고려하는 순서가 합리적일 수 있다.

보험료 측면에서도 신축은 최신 시공 기준 덕분에 할인을 받는 경우가 있다. 조지아 여름철 강한 뇌우와 우박 피해를 감안하면, 지붕 상태가 오래된 구축은 보험료가 더 높게 책정될 수 있다. 매입을 고려한다면 계약 전 보험 견적을 받아보는 것이 실질적인 비교에 도움이 된다.

투자로 접근한다면 신축은 초기 공실 리스크가, 구축은 수리비 리스크가 있다. 무엇이 낫다고 단정하기는 어렵다. 이 글은 투자와 법률 조언이 아니다. 계약 전 전문가 상담을 권해 둔다.