제가 살펴본 사례 중에는 입주한 지 두 달 만에 온수기가 고장 났는데 수리비를 한 푼도 내지 않은 세입자가 있었다. 신축 단지에 붙어 있던 빌더 워런티 덕분이었다. 보통 구조는 10년, 주요 설비는 1년에서 2년 사이로 보증이 걸려 있는 경우가 많은데, 배턴루지처럼 여름철 습도와 더위가 강한 지역에서는 에어컨이나 배관 쪽 하자가 초반에 잘 드러나는 편이라 이런 보증이 실질적인 도움이 되는 경우를 종종 본다.

렌트비를 보면 배턴루지 평균은 1,279달러 수준이고, 다른 집계에서는 1,248달러로도 나온다. 중간값은 1,111달러다. 유닛별로는 스튜디오 909달러, 1베드룸 1,019달러, 2베드룸 1,197달러, 3베드룸 1,565달러 선이다. 최근 1년 사이 렌트는 3.4퍼센트 올랐다. 전국적으로 신축이 구축보다 10에서 20퍼센트가량 렌트가 높게 형성되는 흐름을 감안하면, 배턴루지 신축 단지의 2베드룸은 1,300달러 중반대까지도 형성될 수 있다고 봐야 한다.

최근 지어진 단지들을 보면 모터시티 아파트먼트가 110세대, 밸런시아 파크가 122세대, 엘리시안이 142세대, 스코틀랜드빌의 캡스톤이 84세대 규모로 각각 문을 열었다. 이 가운데 상당수는 지역 중위소득 80퍼센트 이하 가구를 위한 물량이라, 배턴루지의 신축 공급이 시세형과 저소득층 지원형이 함께 늘어나는 흐름이라고 볼 수 있다.

구축 쪽 장점도 짚어둘 만하다. 배턴루지의 오래된 동네일수록 평수가 넉넉하고 나무 그늘이 자리잡은 경우가 많으며, 이미 검증된 학군과 성숙한 커뮤니티 안에 있는 경우가 흔하다. 다만 20년, 30년 넘은 건물이라면 지붕이나 배관처럼 큰 수리 시점이 다가오고 있을 수 있어, 계약 전에 최근 수리 이력을 물어보는 것이 좋다.

세금 쪽에서는 루이지애나의 호미스테드 익젬션(Homestead Exemption)을 눈여겨봐야 한다. 실거주 주택의 시장가 중 첫 7만 5천달러가 재산세에서 면제되는데, 루이지애나 주거용 자산이 시장가의 10퍼센트로 평가된다는 점까지 감안하면 실질 부담이 상당히 낮아지는 구조다. 64개 패리시 전체에 동일하게 적용되고, 한 번 등록해 두면 실거주가 유지되는 한 자동으로 이어진다.

배턴루지를 찾는 분들의 사정도 제각각이다. 루이지애나주립대 인근 학군을 보고 오는 가정, 렌트 수익을 노리는 투자자, 타주에서 직장을 옮겨 이주하는 가족, 한국에서 막 건너와 처음 정착하는 경우까지 두루 만나왔다. 학군 위주라면 신축 단지가 몰린 신도심보다 기존 학군이 검증된 구축 동네를 함께 놓고 살펴보는 편이 안전하다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

여름철 습도가 높은 지역 특성상 신축 단지의 에어컨과 제습 설비는 관리비 절감에 실질적으로 기여하는 편이다. 반대로 구축은 초기 매입 비용이나 렌트비가 낮은 대신, 지붕과 배관 같은 대형 수리가 언제 필요해질지 미리 점검해 두는 것이 예상치 못한 지출을 줄이는 방법이 될 수 있다. 최근 문을 연 밸런시아 파크나 엘리시안처럼 중위소득 기준을 적용하는 단지는 시세형 신축보다 렌트가 낮게 책정되는 대신 입주 자격 요건이 별도로 있는 경우가 많으니, 해당 여부는 관리사무소를 통해 직접 확인해 보는 것이 정확하다.

결국 하자 걱정을 줄이고 싶은 가정이라면 워런티가 남아있는 신축이, 넉넉한 공간과 자리잡은 동네를 원한다면 구축이 각각 맞는 선택으로 보인다. 타주에서 오는 가정이라면 루이지애나 특유의 낮은 재산세율을 이전 거주지 기준과 비교해 보는 것도 도움이 될 수 있다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권해 둔다.