디트로이트에서 콘도를 산 한 투자자가 있었다. 다운타운 인근의 오래된 건물이었다. 렌트를 놓을 생각으로 계약했다. 그런데 클로징을 마치고 입주한 뒤에야 뒤늦게 알았다. 건물 관리규약에 임대 제한 조항이 있었다. 세대의 30퍼센트까지만 임대가 가능했고, 이미 한도가 찼다. 결국 렌트를 놓지 못한 채 몇 달을 기다려야 했다. 대기자 명단에 이름을 올리고서야 순서가 돌아왔다.

디트로이트 콘도 관리비는 평균 월 274달러 수준이다. 리스팅 중위값은 월 350달러까지 올라간다는 조사도 있다(Crain's Detroit 보도 인용). 다만 오래된 건물은 관리비가 예상보다 훨씬 높아지는 경우가 있다. 관리비가 모기지 월납입액을 넘어서는 노후 콘도도 실제로 있다고 보도된 바 있다. 예전에는 관리비 100달러 아래인 건물도 흔했다. 지금은 400달러도 낮은 편에 속한다는 게 현장의 체감이다.

왜 이런 일이 생길까. 이유는 단순하다. 디트로이트는 다른 미드웨스트 도시보다 오래된 건물 비중이 높은 편이다. 건물이 노후화되면 지붕, 배관, 엘리베이터 같은 설비 교체 비용이 늘어난다. 리저브펀드가 이 비용을 감당하지 못하면 관리비 자체를 올리거나 특별부과금을 부과한다. 두 방법 모두 결국 입주자가 낸다. 피할 방법은 없다. 관리비가 낮다고 안심할 일이 아니다. 오히려 리저브 적립이 부족해서 낮게 유지되고 있는 경우도 있다.

디트로이트는 다른 어느 도시보다 오래된 건물이 많은 도시다. 그만큼 리저브펀드의 중요성도 다른 어느 도시보다 훨씬 더 크다고 볼 수 있다. 미시간 콘도법(MCL 559.205)은 리저브펀드 유지를 의무화하고 있다. 행정규칙(R 559.511)은 최소 적립 기준을 연간 예산의 10퍼센트로 정해 두었다. 여기서 주의할 점이 있다. 이 10퍼센트는 최소선이지, 충분한 기준이 아니다. 그런데 현장에서는 이 숫자를 충분한 기준으로 잘못 받아들이는 경우가 많다. 5년마다 리저브 스터디를 의무화하려는 법안(HB 5019)도 논의 중이지만 아직 통과되지 않았다. 법이 통과되기 전까지는 건물별 재무제표를 직접 확인하는 수밖에 없다.

투자자만의 이야기가 아니다. 실거주 목적으로 사는 사람도 마찬가지다. 노후 건물을 저렴하게 샀다가 몇 년 뒤 지붕 전체를 교체해야 하는 상황이 오면, 세대당 수천 달러의 특별부과금이 한꺼번에 나올 수 있다. 매매가만 보고 결정하면 이런 위험을 놓치기 쉽다. 반드시 리저브펀드와 건물 연식을 함께 봐야 한다. 디트로이트에서 콘도를 알아본다면 다음을 확인해 보기 바란다.

• 임대 제한 조항과 현재 임대 세대 비율
• 리저브펀드 적립액과 예산 대비 비율
• 건물 연식과 주요 설비 교체 이력
• 최근 특별부과금 부과 여부

임대 목적으로 콘도를 사려는 투자자라면 관리규약을 계약 전에 반드시 읽어야 한다. 렌트 수익을 기대하고 샀다가 임대 자체가 막히는 경우가 실제로 있기 때문이다. 모기지 대출기관도 임대 비율과 리저브 상태를 함께 심사한다. 기준 미달이면 non-warrantable condo로 분류될 수 있다. 그러면 대출 가능한 은행 수가 줄어든다. 금리도 불리해진다. 매물 가격이 낮다고 서두를 일이 아니다. 타주에서 디트로이트로 이주하는 경우라면 재산세와 보험료 체계도 다르다는 점을 함께 확인해 보기 바란다.

관리비만 보고 결정하지 말아야 한다. 리저브펀드도 함께 봐야 한다. 두 숫자를 나란히 놓고 봐야 건물의 실제 재무 체력이 보인다. 관리비가 낮은데 리저브도 얇다면 경고 신호다. 반대로 관리비가 다소 높아도 리저브가 탄탄하면 오히려 안전한 선택일 수 있다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니다. 실제 계약 전에는 반드시 부동산 전문가와 함께 관리규약과 리저브 상태를 꼼꼼히 확인해 보기 바란다.