요즘 달라스 쪽 부모님 세대 분들 사이에서 이런 얘기가 꽤 들립니다. 학교 재산세 칸이 거의 0에 가깝게 찍혀 나왔다는 거예요.

처음엔 계산 실수 아닌가 싶었는데, 확인해 보니 이유가 분명했습니다. 2025년 11월 4일 텍사스 주민투표에서 통과된 Proposition 11과 Proposition 13 덕분입니다.

오늘은 이 두 개가 정확히 뭘 바꿨는지, 그리고 혜택을 제대로 받고 있는지 확인하는 법까지 step by step으로 정리해 보겠습니다.

먼저 기본 개념부터 짚고 갈게요. 텍사스 재산세는 학교구, 카운티, 시가 각각 따로 걷고, 그중 학교구 몫이 보통 제일 큽니다.

Homestead exemption은 내가 실제로 사는 집의 평가액에서 일정 금액을 빼고 세금을 매기는 제도입니다. 빼주는 금액이 클수록 과세 대상이 줄어드는 구조죠.

Prop 13은 모든 homestead 소유자에게 적용되는 학교세 기본 공제를 10만 달러에서 14만 달러로 올렸습니다.

Prop 11은 65세 이상이거나 장애가 있는 집주인에게 주는 추가 공제를 1만 달러에서 6만 달러로 올렸습니다. 여섯 배가 된 거라 숫자만 봐도 꽤 놀랍습니다.

둘을 합치면 시니어 집주인은 학교세 기준으로 집 평가액에서 최대 20만 달러를 빼고 계산하게 됩니다.

예를 들어 평가액이 30만 달러인 집이라면 학교세는 10만 달러에 대해서만 붙는다는 얘기예요. 집값이 20만 달러 안쪽이면 학교세가 사실상 사라지는 셈이고요.

투표 결과도 압도적이었습니다. 개표 초기 집계 기준으로 Prop 11은 찬성이 79%였다는 보도가 나왔습니다.

시점도 중요한데요. 두 법안 모두 2025년 1월 1일로 소급 적용되도록 만들어졌습니다.

그래서 2025년분 고지서부터 이미 줄어든 금액이 반영됐고, 올해 고지서도 같은 공제가 그대로 이어집니다. 올해 65세가 되어 처음 신청한 분들은 이번 고지서에서 차이를 가장 크게 느끼실 겁니다.

법안을 낸 Paul Bettencourt 주상원의원 측은 시니어 1인당 연간 절감액을 907달러로 추산했습니다. 다만 이건 주 전체 평균 추정치라 집집마다 다를 수밖에 없습니다.

여기서 많이 헷갈리는 부분이 tax ceiling, 흔히 말하는 freeze입니다. 65세 공제를 받기 시작한 해의 학교세 금액이 상한선으로 고정되는 제도예요.

상한선은 위로는 못 올라가지만 아래로는 얼마든지 내려갈 수 있습니다. 이번처럼 공제가 커지면 실제 계산된 세금이 ceiling보다 낮아질 수 있다는 뜻이죠.

그러니 이미 freeze를 받고 계신 분도 고지서에서 학교세 금액과 ceiling 금액을 작년 것과 나란히 놓고 비교해 보시길 권합니다.

주의할 점도 있습니다. Ceiling은 집주인 본인에게 붙는 혜택이라, 자녀가 집을 상속받으면 사라지고 일반 기준으로 다시 계산됩니다.

집을 크게 증축하거나 리모델링해도 ceiling이 올라갈 수 있습니다. 단순 수리나 유지보수는 해당되지 않고요.

그럼 혜택을 받으려면 뭘 해야 할까요? Dallas Central Appraisal District, 줄여서 DCAD에 Form 50-114를 내면 됩니다.

65세가 되는 해 안에 언제든 신청할 수 있고, 그해 1월 1일 기준으로 그 집에 실제 거주하고 있어야 합니다.

이미 homestead를 받고 있어도 65세 공제는 따로 체크해야 하는 경우가 있습니다. DCAD 웹사이트에서 주소로 검색하면 내 계정에 어떤 exemption이 붙어 있는지 바로 보입니다.

달라스 시에 사는 분이라면 시 자체 시니어 공제도 있습니다. 2025년분부터 17만5천 달러로 올랐는데, 이건 학교세가 아니라 시 재산세에 적용됩니다.

혹시 세금 내기가 버거운 상황이라면 Dallas County 안내에 나온 deferral 제도도 알아두세요. 연체 이자가 연 24%에서 5%로 낮아지고 강제 집행도 막아줍니다.

물론 비판도 있습니다. 반대 측은 두 법안으로 학교 재정에서 30억 달러가 빠진다고 지적했고, 주정부는 흑자 예산으로 메운다는 입장입니다.

세금 부담을 재산세에서 판매세 쪽으로 옮기는 구조라는 지적도 나왔습니다. 집이 없는 세입자나 젊은 가구에겐 체감 혜택이 적다는 거죠.

개인적으로는 고정 수입으로 사는 은퇴 세대의 부담을 덜어준 방향 자체는 맞다고 봅니다. 다만 흑자가 줄어드는 해에도 이 약속이 지켜질지는 계속 지켜봐야 할 부분이에요.

공제 적용 여부나 상속 계획은 개인 상황에 따라 다르니, 꼭 DCAD나 세무 전문가와 한 번 확인해 보시길 바랍니다.

정리하면 이렇습니다. 공제가 20만 달러까지 늘었고, 신청은 Form 50-114로 하며, freeze가 있어도 고지서를 비교해 보자는 것. 부모님 고지서, 이번 주말에 같이 한번 열어보세요.