보이시 매물을 놓고 상담하던 투자자 한 분이 순수익률과 총수익률을 같은 개념으로 착각한 채 스프레드시트를 짜 온 적이 있다. 2베드룸 렌트 1,765달러짜리를 매입가 49만 5천 달러 선에서 검토하면서, 연 렌트수입을 매입가로 나눈 5퍼센트가 넘는 숫자를 보고 순이익률이라고 불렀는데, 그 숫자는 사실 운영비용을 하나도 빼지 않은 총수익률이었다.

숫자부터 정리하면, 보이시의 2026년 중위 렌트는 Zillow 기준 1,800달러, RentCafe 기준 평균은 1,720달러로 집계된다. 2베드룸만 놓고 보면 1,765달러 수준이다. 같은 시기 보이시 중위 주택가격은 49만 4,880달러였고, 보이시 메트로 전체로 넓히면 2026년 8월 기준 53만 4,700달러까지 올라간다. 같은 시 안에서도 어느 쪽에 위치하는지에 따라 이 숫자는 꽤 갈린다는 점을 염두에 둘 필요가 있다.

이 숫자로 총수익률을 계산해보면, 2베드룸 연간 렌트수입 2만 1,180달러를 매입가 49만 5천 달러로 나눈 값은 4.28퍼센트 정도다. 이 상담자가 순이익률이라 불렀던 숫자가 바로 이것이었는데, 총수익률은 매입가와 렌트만 놓고 나눈 값이라 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실 같은 운영비용이 전혀 반영되지 않은 상태다. 아이다호의 재산세 실효세율은 0.49퍼센트에서 0.53퍼센트 수준으로, 전국 평균 0.91퍼센트보다 뚜렷하게 낮은 편이지만, 그렇다고 해서 운영비용 전체가 낮다는 뜻은 아니다.

50퍼센트 룰을 적용해 모기지 원리금을 뺀 운영비용이 렌트수입의 절반 정도라고 가정하면, 연간 2만 1,180달러 중 1만 590달러가량이 비용으로 빠지고 남은 금액이 순영업소득, 즉 NOI가 된다. 이 NOI를 매입가로 나눈 캡레이트는 2.14퍼센트 안팎으로, 처음 착각했던 4.28퍼센트의 절반 수준이다. 순수익과 총수익 사이에 이렇게 큰 간극이 생기는 이유는 결국 비용을 어디까지 반영하느냐의 차이다.

여기서 한 걸음 더 들어가면 캐시온캐시 수익률이 나온다. 대출을 끼고 매입했을 때 실제로 투입한 현금, 즉 다운페이먼트와 클로징비용 대비 세전 현금흐름을 계산하는 방식인데, 레버리지 비율에 따라 캡레이트보다 높게도 낮게도 나올 수 있다. 캡레이트는 대출 없이 현금으로 매입했다고 가정할 때의 수익성을 보여주는 지표라면, 캐시온캐시는 실제 체감 수익률에 가깝다는 점에서 둘을 구분해서 볼 필요가 있다.

보이시 안에서도 동네별 편차는 상당하다. 다운타운이나 노스엔드처럼 한인 가정이 선호하는 학군 인근 지역은 매입가가 평균보다 높게 형성되는 경우가 많고, 그만큼 총수익률과 캡레이트도 낮아지는 경향이 있다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche에서 확인할 수 있지만 학군 경계는 자주 바뀌므로, 매입 전 해당 주소에 실제로 배정되는 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 보이시로 이주하는 경우라면 캘리포니아나 동부 대도시권보다 재산세 부담은 가벼울 수 있지만, 렌트 시장 자체의 공급 흐름은 지역마다 다르게 움직인다는 점을 함께 봐야 한다. 최근 보이시 렌트는 정점 대비 하락한 상태로, 인벤토리가 늘고 매물이 26일 만에 팔리는 등 시장이 안정화되는 흐름을 보이고 있다. 이런 흐름은 렌트 수요와 공실률에 영향을 줄 수 있어 수익률 계산에도 함께 고려해볼 만하다.

결국 총수익률, 캡레이트, 캐시온캐시 수익률은 각각 다른 질문에 답하는 숫자다. 총수익률은 매출 규모를, 캡레이트는 비용을 뺀 실제 수익성을, 캐시온캐시는 레버리지를 반영한 체감 수익률을 보여준다. 이 셋을 구분하지 못하면 이번 상담 사례처럼 착각이 생기기 쉽다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 세율과 렌트 시세를 다시 확인하고 전문가와 상담해 보기 바란다.