공실이 길어질까 걱정하던 고객이 있었다. 랜초쿠카몽가는 예전에는 신축 단지가 계속 들어서며 렌트가 빠르게 올랐는데, 최근에는 공급이 늘면서 흐름이 달라졌다. 순서대로 확인할 것을 정리해 보면 크게 네 가지다.

첫째는 렌트 시세다. 랜초쿠카몽가의 평균 렌트는 2026년 3월 기준 월 2563달러다(RentCafe). 전년 대비 0.47% 낮아진 수치다. 스튜디오는 1796달러, 1베드룸은 2200달러, 2베드룸은 2704달러, 3베드룸은 3474달러 선이다. 신축이 많다 보니 1% 룰을 충족하는 매물을 찾기가 예전보다 까다로워졌다.

둘째는 대출 조건이다. 투자용 주택은 다운페이먼트가 15에서 25%로 높다. 신용점수는 620점이 최소선이지만 740점은 넘어야 좋은 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75%포인트 높다(Fannie Mae, Freddie Mac 가이드라인). 렌트 소득은 예상액의 75%까지만 대출 심사에 반영되며, 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄이 필요하다.

캡레이트는 순영업소득을 매입가로 나눈 값이다. 광고 렌트를 그대로 곱하지 말고, 공실 기간과 관리비, 재산세, 보험료를 뺀 숫자로 계산해야 한다. 예전에는 신축 프리미엄만 보고 들어가도 렌트가 따라 올랐지만, 지금은 공급이 늘어난 만큼 공실 기간을 보수적으로 잡아야 한다. 세입자가 있는 매물을 인수한다면 리스 승계 조건과 보증금 이관 절차를 클로징 전에 확인해야 한다. 신축 콘도라면 HOA의 렌탈 제한 조항도 미리 짚어봐야 한다.

셋째는 세입자법이다. 랜초쿠카몽가는 샌버나디노 카운티에 속해 있고, 2026년 기준 이 권역의 Tenant Protection Act 인상 상한은 8.1%다. 5%에 소비자물가지수를 더하고 최대 10%로 묶는 구조이며, 1년 이상 거주한 세입자는 정당한 사유 없이 퇴거시킬 수 없다. 별도의 지역 렌트컨트롤 조례는 확인되지 않는다.

넷째는 보유 비용이다. 재산세는 Prop 13 기준 실효세율이 대체로 1.1에서 1.25% 선인데, 신축 단지는 Mello-Roos 특별세가 더해져 실효세율이 이보다 높아지는 경우가 많다. 매물 안내서에 Mello-Roos 항목이 있는지 반드시 확인해야 한다. 랜드로드 보험은 일반 주택보험보다 높고, 관리 위탁 수수료는 월세의 8에서 12%가 기준이다. 랜드로드 보험은 임대 손실과 배상책임까지 포함되어 일반 주택보험보다 보험료가 높다. 신축 단지는 초기에는 유지보수 비용이 적게 들지만, HOA 커뮤니티 시설 유지비가 매달 별도로 청구되는 경우가 많아 순영업소득 계산에서 빠뜨리기 쉬운 항목이다. 매물 안내서의 HOA 월 납부액을 캡레이트 계산에 반드시 포함해야 한다.

캘리포니아는 매도인에게 Transfer Disclosure Statement와 Natural Hazard Disclosure 제출을 요구한다. 랜초쿠카몽가 인근은 산불 위험 구역으로 표기되는 지역이 섞여 있어 계약 전 위험 등급을 확인해야 한다. 위험 구역이라면 랜드로드 보험만으로는 부족할 수 있어 별도 특약을 검토하는 편이 안전하다. 셀러가 이미 세입자를 두고 있는 매물이라면 기존 리스 조건과 보증금 이관 절차도 클로징 전에 확인해 두어야 한다. 1031 교환을 활용할 때는 매도 후 45일 이내에 대체 자산을 지정하고 180일 이내에 매입을 마쳐야 한다는 기한도 챙겨야 한다(IRS).

그 고객은 결국 Mello-Roos가 없는 구축 매물로 방향을 틀었다. 공실보다 보유 비용이 새는 게 더 무섭다는 판단이었다. 결국 숫자를 하나씩 짚어보는 습관이 공실 걱정보다 앞선다는 뜻이다. 나중에 매도할 때는 1031 교환으로 양도소득세를 이연하는 방법도 남겨두었다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 계약 전에는 전문가 상담을 받아보기 바란다.