리틀록에서 매물 세 곳을 나란히 놓고 수익률을 비교해 본 적이 있다. 매입가는 각각 다르지만 렌트비는 그 지역 평균인 1195달러 안팎으로 비슷하게 형성돼 있었는데, 매입가 차이만으로도 캡레이트가 눈에 띄게 갈리는 것을 확인할 수 있었다.

리틀록의 중위 매매가는 24만7000달러, 평균 렌트비는 1195달러다. 이 두 숫자로 총수익률을 계산하면 연 렌트수입 1만4340달러를 매입가로 나눈 5.8%가 나온다. 여기까지는 단순한 곱셈과 나눗셈이지만, 실제 수익성을 가늠하려면 비용을 반영한 캡레이트까지 봐야 한다는 것을 오랫동안 시장을 지켜보며 거듭 확인해 왔다.

리틀록이 속한 펄래스키 카운티의 재산세 실효세율은 1.13% 수준이고, 밀리지로는 70.10밀에 해당한다. 매입가 24만7000달러를 기준으로 계산하면 연간 재산세는 약 2791달러다. 여기에 보험료, 유지보수비(자산가치의 1%면 연 2470달러 안팎), 위탁 관리비, 공실 손실까지 더해 50% 룰로 운영비용을 추정하면 연 렌트수입의 절반인 7170달러 정도가 나온다. 순영업소득(NOI)은 7170달러, 캡레이트는 2.9%로 계산된다. 총수익률 5.8%에서 캡레이트 2.9%까지 절반 가까이 줄어드는 셈인데, 이 차이가 바로 세금과 관리 비용이 실제로 수익에 미치는 영향이다.

여러 매물을 비교하다 보면 같은 도시 안에서도 우편번호에 따라 재산세 부담이 크게 갈린다는 점을 알게 된다. 실제로 리틀록 일부 우편번호는 연간 재산세가 543달러에 그치는 반면, 다른 지역은 4189달러까지 올라간다. 학군 예산을 얼마나 부담하는 지역이냐에 따른 차이인데, 매물 두 곳의 매입가가 비슷하더라도 이 세금 격차 하나로 캡레이트가 1%포인트 넘게 벌어지는 경우를 여러 번 보았다.

Zumper 기준 리틀록 렌트비는 최근 1년 사이 0.64% 오르는 데 그쳤다. 완만한 상승세는 임대 수요가 급격히 늘지도 줄지도 않는 안정적인 시장이라는 뜻으로 해석할 수 있다. 다만 앞서 살펴본 것처럼 같은 도시 안에서도 우편번호별 재산세 편차가 워낙 커서, 렌트 추이 역시 지역별로 나누어 확인해 보는 편이 정확하다.

대출을 끼고 매입하는 투자자라면 캐시온캐시 수익률도 함께 계산해 보아야 한다. 다운페이먼트를 20%로 가정하면 24만7000달러 매물의 실제 투입 현금은 4만9400달러에 클로징비용을 더한 수준이다. 대출 이자를 반영한 세전 현금흐름이 연 3300달러 정도라면 캐시온캐시 수익률은 6.7% 안팎으로, 앞서 계산한 캡레이트 2.9%보다 높게 나온다. 이는 대출 레버리지 효과일 뿐이므로, 시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가까지 함께 보는 총수익 관점을 놓치지 않는 것이 오랜 시장 관찰에서 얻은 결론이다.

1% 룰로 보면 24만7000달러의 1%는 2470달러인데 실제 렌트비 1195달러는 절반에도 못 미친다. 한인 가정이 관심을 갖는 학군으로는 실버시티, 채너 밸리 인근이 꼽히는데, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 이주하는 경우라면 우편번호별 세금 편차를 미리 확인하는 것이 중요하다.

장기적으로는 렌트 수익 외에 총수익 관점도 함께 살펴야 한다. 대출원금이 상환되며 쌓이는 자산, 향후 시세차익, 감가상각에 따른 세제 혜택까지 포함하면 캡레이트 2.9%라는 숫자만으로는 다 담기지 않는 투자 성과가 있을 수 있다. 다만 리틀록처럼 렌트비 상승이 완만한 시장에서는 시세차익에 대한 기대치를 보수적으로 잡는 편이 안전하다. 여러 매물을 오래 지켜본 경험으로는, 캡레이트가 낮더라도 세금 편차가 작은 우편번호를 고르는 것이 장기 안정성 면에서 더 중요했다.

이 글은 투자 및 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담해 볼 것을 권한다.