저지시티 워터프론트의 신축 타워에 입주한 지 얼마 안 된 집에서 창틀 결로 문제가 생겼을 때, 시공사의 건축 보증 조항 덕분에 별도 비용 없이 수리를 받은 사례가 있다. 반면 저널스퀘어 쪽 수십 년 된 건물에서 비슷한 문제가 생기면 수리비를 입주자나 건물 관리조합이 나눠 부담하는 경우가 많다. 같은 시 안에서도 어느 쪽 건물인지에 따라 이런 사정이 크게 갈린다.

저지시티 전체 평방피트당 중간 매매가는 574달러 수준이다. 워터프론트나 다운타운 같은 중심가는 30만 달러대 중반부터 75만 달러대 매물에서도 평방피트당 400달러를 넘는 경우가 많다. 콘도 중간 가격은 약 67만 7000달러이고, 헤이츠나 저널스퀘어 쪽은 40만 달러대부터 시작하는 매물도 있다. 워터프론트 신축 타워는 그보다 훨씬 높은 가격대에서 거래된다.

RentCafe가 8월 8일 기준으로 집계한 저지시티 평균 렌트는 3730달러다. 신축 럭셔리 건물만 놓고 보면 52개 빌딩, 1114채 규모로 시장이 형성돼 있고, 평균 유닛 크기는 814평방피트다. 신축 고층 건물은 관리인이 상주하고 헬스장, 라운지 같은 부대시설이 많은 대신 HOA나 관리비가 구축보다 높게 책정되는 경우가 흔하다.

구축 건물이 몰려 있는 저널스퀘어나 헤이츠 쪽은 반대로 관리비 부담이 낮고, 평수도 신축보다 넉넉한 경우가 많다. 다만 건물 연식이 오래될수록 배관이나 지붕, 엘리베이터 같은 공용 시설의 대형 수리 시점이 다가왔을 가능성이 있고, 이런 비용은 나중에 관리조합을 통해 입주자에게 청구되기도 한다.

거리 단위로 좀 더 들어가 보면, 워터프론트의 같은 블록 안에서도 2020년 이후 지어진 타워와 2000년대 초반 지어진 타워는 관리비 차이가 눈에 띈다. 오래된 타워일수록 중앙 냉난방 방식이 많아 계절별 전기 요금 변동 폭이 크고, 최근 지어진 타워는 개별 냉난방과 스마트 온도조절기를 갖춰 관리비가 상대적으로 낮게 나오는 경우가 많다.

매매를 고려한다면 모기지 금리도 함께 봐야 한다. Freddie Mac이 발표하는 30년 고정금리 흐름을 참고해 신축의 높은 매입가에 따른 대출 원금과 구축의 잠재적 수리 비용을 함께 계산해 보는 편이 안전하다.

고층 건물 특유의 보험 구조도 챙겨볼 항목이다. 신축 타워는 최신 화재 감지와 스프링클러 시스템을 갖춰 건물 전체 보험료가 낮게 책정되는 경우가 많고, 구축 타워는 보험 갱신 시점에 인상분이 관리비 항목으로 청구되기도 한다. 매입이나 렌트를 결정하기 전에 최근 관리비 인상 이력을 확인해 두면 도움이 된다.

신축 건물의 건축 보증은 통상 구조와 설비를 1년에서 10년까지 보장하는 구조다. 처음 입주할 때 이 보증 범위를 확인해 두면 나중에 하자가 생겼을 때 수리비 부담을 크게 줄일 수 있다.

저지시티는 맨해튼 출퇴근 수요가 큰 만큼 렌트 수익을 보는 투자자가 많이 찾는 동네다. 워터프론트 신축은 렌트가 높지만 매입가와 관리비도 함께 높고, 저널스퀘어 쪽 구축은 진입가가 낮은 대신 렌트 상승 속도가 상대적으로 느릴 수 있다. 시세는 언제든 바뀔 수 있어 단정적으로 예측하기는 어렵다.

저지시티는 신축 공급이 꾸준히 이어지는 동네라, 새 타워가 입주를 시작하는 시점마다 인근 구축 건물의 렌트 협상 여지가 커지는 경향도 함께 관찰된다. 매물을 알아볼 때 시점을 조금 넉넉히 두고 비교하면 실제 협상에서 유리한 지점을 찾을 수 있다.

한인 가정이 학군을 보고 찾는 구역도 저지시티 안에 있는데, 학군 등급은 GreatSchools 등 지표를 참고하되 경계가 자주 바뀌므로 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

타주나 한국에서 막 건너와 첫 정착지를 고르는 경우라면, 신축 워터프론트의 편의성과 구축 저널스퀘어의 넉넉한 공간 중 지금 예산과 생활 방식에 맞는 쪽을 먼저 가늠해 보는 것이 순서가 될 수 있다.

투자와 법률 관련 내용은 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 세무 전문가 상담을 권한다.