얼마 전 댈러스 다운타운 근처 하이라이즈 콘도를 계약한 지인이 첫 HOA 고지서를 받아보고 연락을 해왔다. 매물 리스팅에는 관리비가 월 380달러로 적혀 있었는데, 실제 청구서에는 특별부과금 명목으로 한 번에 2800달러가 더 붙어 있었기 때문이다. 지붕과 주차장 방수 공사 때문에 리저브펀드가 부족해 입주민 전체에 부과된 금액이었다. 댈러스에서 콘도를 알아보는 분들과 상담하다 보면 이런 사례를 종종 접하게 된다.

댈러스 지역 콘도의 월 HOA비는 대체로 250달러에서 450달러 사이로 형성되어 있다(출처: IndexYard 댈러스 생활 가이드, Bay Management Group Texas). 다만 이는 어디까지나 평균 범위이고, 같은 시 안에서도 어느 쪽인지에 따라 사정이 크게 갈린다. 업타운이나 오크론 같은 럭셔리 하이라이즈 밀집 지역은 24시간 컨시어지, 발레파킹, 피트니스센터 같은 시설이 포함되면서 월 700달러까지 올라가는 경우도 드물지 않다(출처: Bray Real Estate Group 업타운 댈러스 콘도 HOA 가이드). 반면 외곽의 소규모 로우라이즈 콘도라면 200달러 초반에서 형성되는 곳도 있다.

• 건물 외벽과 공용 구조물 유지보수
• 마스터 보험, 빌딩 전체를 대상으로 하는 보험료
• 수영장, 피트니스센터, 로비 같은 공용시설 관리
• 조경과 쓰레기 수거
• 일부 유틸리티, 수도와 난방 등
• 향후 대규모 수리를 위한 리저브펀드 적립

플로리다는 2021년 서프사이드 콘도 붕괴 사고 이후 SB 4-D 법을 통해 리저브펀드 적립을 의무화했지만, 텍사스는 사정이 다르다. 텍사스 부동산법 82장은 콘도협회가 리저브펀드를 적립할 수 있는 근거를 마련해 두고 있을 뿐, 리저브 스터디를 의무적으로 실시하거나 최소 적립 비율을 지키도록 강제하는 조항은 없다(출처: PropFusion 텍사스 리저브 스터디 가이드, Gregg and Gregg 법률사무소). 다시 말해 협회 이사회의 판단에 따라 리저브펀드 적립 수준이 크게 달라질 수 있다는 뜻이고, 이 부분이 바로 특별부과금 리스크로 이어진다.

콘도를 알아볼 때 매물 가격과 월 HOA비만 비교하는 경우가 많은데, 실제로는 협회의 재무제표와 최근 리저브 잔고, 연체율을 함께 확인하는 것이 중요하다. 모기지 대출기관 역시 콘도 매입 심사 때 협회의 재정 상태를 함께 들여다본다. 연체율이 높거나 리저브펀드가 지나치게 적으면 Fannie Mae 기준을 충족하지 못하는 non-warrantable condo로 분류되어 대출 자체가 거절되거나 조건이 까다로워질 수 있다(출처: Fannie Mae 콘도 프로젝트 기준, HUD.gov). 한인 가정이 선호하는 학군 인근 콘도라 해도 이 재무 점검을 건너뛰면 나중에 곤란해질 수 있다.

렌트 수익을 목적으로 콘도를 보는 투자자라면 HOA비를 임대 수익률 계산에 반드시 넣어야 한다. 매물 가격과 예상 렌트만 놓고 수익률을 계산했다가 관리비를 빠뜨리면 실제 순수익이 예상보다 크게 낮아질 수 있다. 여기에 임대 제한 조항까지 있다면 애초에 렌트 자체가 불가능한 경우도 있어, 투자 목적이라면 CC&R에서 임대 관련 규정을 가장 먼저 확인하는 편이 낫다.

계약 절차에서는 협회가 발급하는 리세일 서류, 즉 최근 재무 상태와 예정된 특별부과금 여부를 담은 공개 문서를 요청할 수 있다. 이 서류에는 진행 중인 소송이나 예정된 대규모 공사 계획이 담기는 경우가 많아, 클로징 전에 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

CC&R과 bylaws도 함께 살펴볼 부분이다. 반려동물 마릿수 제한, 단기 임대 금지, 발코니 개조 제한 같은 조항이 협회마다 다르게 정해져 있다. 특히 캘리포니아나 동북부에서 텍사스로 이주하는 가정이라면 재산세 구조가 다르다는 점도 함께 계산해 볼 부분이다. 텍사스는 주 소득세가 없는 대신 재산세율이 상대적으로 높은 편이라, HOA비와 재산세를 같이 놓고 월 예산을 짜 보는 것이 실제 사정에 가깝다.

콘도 매물을 볼 때는 리스팅에 적힌 HOA비 숫자 하나보다 협회의 재무 건전성 전체를 함께 보는 습관이 필요해 보인다. 리저브 스터디 결과와 최근 3년치 예산안을 요청해서 살펴보면 특별부과금 리스크를 어느 정도는 가늠해볼 수 있다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 함께 협회 문서를 직접 확인해 보기 바란다.