상담 테이블에 앉는 투자자 중에는 이미 두세 채를 굴리고 있는 분들이 적지 않다. 이런 분들이 채타누가 매물을 검토할 때 가장 먼저 묻는 것은 지금 살고 있는 집을 살 때와 같은 조건으로 대출이 나오는지다. 답은 아니다. 투자용 주택 대출은 처음부터 다르게 설계되어 있고, 그 차이를 모르고 접근하면 예산부터 틀어진다.

채타누가 임대 시장부터 짚어보면, Zumper 집계로는 평균 렌트가 1464달러로 전년 대비 1.12퍼센트가량 낮아졌다. 반면 Apartment List의 8월 기준 보고서로는 중위 렌트가 1219달러이며 최근 1년간 1.5퍼센트 올라, 테네시 주 평균 하락폭 1.9퍼센트나 전국 평균 하락폭 1.1퍼센트보다 오히려 상승세가 두드러졌다. 두 수치가 엇갈리는 이유는 조사 대상 매물 구성이 다르기 때문이며, 실제 매물은 동네 단위로 다시 확인하는 편이 안전하다.

흔히 말하는 1퍼센트 법칙, 즉 월 렌트가 매입가의 1퍼센트를 넘으면 현금흐름이 우호적일 가능성이 높다는 경험칙을 대입해 보면, 채타누가는 20만 달러대 매물에 1400에서 1500달러 선 렌트가 형성돼 있어 이 기준에 근접하는 매물이 실제로 나온다. 물론 절대적인 기준은 아니며, 캡레이트로 순영업소득 대비 수익성을 다시 확인하는 과정이 필요하다.

대출 구조를 보면 투자용 주택은 실거주 주택보다 다운페이먼트가 통상 15에서 25퍼센트로 높게 책정되고, 신용점수는 620점 이상이면 접수는 되지만 740점 이상이어야 유리한 금리를 받을 수 있다. 금리 자체도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 붙는 경우가 많다. 대출기관은 렌트 수입을 소득으로 잡아 줄 때도 예상 렌트의 75퍼센트까지만 인정하기 때문에, 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄을 미리 준비해 두는 편이 낫다.

채타누가는 카운티와 시 세율을 합쳐 평가액 100달러당 4.4873달러가 부과되고, 테네시 주는 주거용 부동산을 시세의 25퍼센트로 평가하기 때문에 실효세율로 환산하면 시세 기준 1.1퍼센트 안팎이 된다. 다운타운 인근이나 학군이 좋은 동네일수록 평가액 자체가 높게 잡히는 경향이 있어, 매물을 좁혀갈 때는 배정 학교와 함께 실제 세금 고지서를 확인해 보는 것이 순서다.

채타누가 안에서도 동네별로 임대 수요가 갈린다. 노스 셔틀필드나 힉슨처럼 학군 평가가 높게 나오는 동네는 렌트 수준도 함께 높게 형성되는 경향이 뚜렷하다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche 같은 지표를 참고할 수 있지만, 학군 경계는 자주 바뀌기 때문에 매물 주소를 정한 뒤에는 반드시 해당 주소에 배정되는 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 학군이 안정적인 동네일수록 세입자를 구할 때 공실 기간이 짧아지는 경우가 많아 투자 관점에서도 참고할 만한 요소다.

보험도 별도로 챙겨야 한다. 랜드로드 보험은 일반 주택보험과 보장 범위가 다르다. 세입자가 임대료를 못 낼 때의 임대 손실이나 세입자에게 발생한 사고에 대한 배상책임까지 포함하는 대신, 보험료 자체는 실거주용 주택보험보다 높게 책정되는 편이다. 이 비용도 매입 전 현금흐름 계산에 미리 반영해 두는 것이 안전하다.

세입자법 쪽은 비교적 단순한 편이다. 테네시 주법은 지역 정부가 자체적으로 렌트 상한을 정하는 것을 금지하고 있어 채타누가를 포함한 테네시 어느 도시도 렌트컨트롤을 시행하지 않는다. 다만 통지 기간 같은 세부 규정은 카운티나 시별로 다를 수 있으니 계약서를 쓰기 전에 다시 확인해 보기 바란다.

계약 전 확인할 항목을 정리하면 이렇다.

• 렌탈 인컴 75퍼센트 인정 기준에 맞는 리스 서류 준비 여부
• 랜드로드 보험 가입 시 임대 손실과 세입자 배상책임 보장 범위
• 부동산 관리 위탁 시 월세의 8에서 12퍼센트 수수료를 감안한 순수익 재계산
• 매년 자산가치의 1퍼센트 안팎을 유지보수 비용으로 적립

장기적으로 다른 매물로 갈아탈 계획이 있다면 1031 교환을 통해 양도소득세 납부를 이연할 수 있다는 점도 함께 알아두면 도움이 된다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사 상담을 거치는 것을 권해 둔다.