최근 시장을 보면 빌링스는 매입가와 렌트가 함께 오르는 흐름이 나타난다. 렌트 수입에서 대출 원리금만 빼고 남는 돈을 수익률이라고 부르는 경우를 종종 보는데, 이는 캐시온캐시 수익률에 가까운 계산이지 순수익률과는 다른 개념이다.

RentCafe가 2026년 8월 기준으로 집계한 빌링스 평균 렌트는 월 1498달러이고, Zumper 집계로는 1276달러로 다소 낮게 나온다. 같은 시기 Zillow 주택가치지수는 약 39만8212달러 수준이다. RentCafe 기준으로 연간 렌트수입 1만7976달러를 매입가로 나누면 총수익률은 약 4.5퍼센트다.

여기서 순영업소득을 구하려면 운영비용을 빼야 한다. 몬태나 주는 2025년부터 주거용 부동산에 구간별 재산세율을 적용하는데, 시가 40만달러 이하 구간에는 0.76퍼센트가 적용된다. 빌링스 주택가치가 이 구간 안에 들어가므로 연간 재산세는 약 3026달러 수준이다. 50퍼센트 룰로 운영비 전체를 렌트수입의 절반가량으로 잡으면 순영업소득은 연 8988달러, 캡레이트는 2.3퍼센트 근처로 낮아진다. 총수익률 4.5퍼센트와 캡레이트 2.3퍼센트 사이의 차이가 바로 운영비용이 만드는 간격이다.

캐시온캐시 수익률은 이 둘과는 또 다른 계산이다. 대출을 받아 매입가의 일부만 현금으로 냈다면, 모기지 원리금 상환분이 현금흐름에서 빠지는 대신 투입한 현금 자체도 줄어든다. 그래서 레버리지 비중에 따라 캐시온캐시 수익률이 캡레이트보다 높게 나오는 경우도, 낮게 나오는 경우도 있다. 세 지표를 같은 것으로 섞어 쓰면 매물 비교 자체가 어긋나게 된다.

1퍼센트 룰로 보면 매입가의 1퍼센트인 월 3982달러 렌트가 나와야 하는데 실제 렌트는 이보다 한참 낮은 수준이다. 총수익은 매달 현금흐름에 더해 집값 상승분과 대출 원금 상환으로 쌓이는 자산까지 함께 봐야 완전해진다.

빌링스는 RentCafe 기준으로 최근 1년 렌트 변동이 0.1퍼센트 수준에 그쳐 거의 보합 상태를 유지하고 있다. 몬태나 동부 에너지 산업과 의료 관련 일자리가 렌트 수요를 뒷받침하는 편이라 공실이 길게 이어지는 시장은 아니지만, 렌트 상승 속도 자체는 최근 들어 둔화된 모습이다.

타주에서 몬태나로 넘어오는 경우라면 2025년부터 바뀐 구간별 재산세 구조를 먼저 확인해 보는 것이 순서다. 시가 40만달러를 넘는 고가 주택은 세율이 더 높아지는 구조라, 매입가가 이 기준선 근처에 있는 매물은 재산세 계산을 두 번 해봐야 한다. 보험료는 우박과 강풍 피해 이력이 있는 지역이라 예상보다 높게 나올 수 있어 사전 견적이 필요하다.

매입가 상승 흐름을 보면 Zillow 기준 빌링스 주택가치는 최근 1년간 1.9퍼센트 올랐다. 렌트 상승은 거의 멈춰 있지만 매입가는 완만하게라도 오르는 흐름이 이어지고 있어서, 캡레이트만 놓고 보면 아쉬운 숫자라도 총수익 관점에서는 시세차익이 어느 정도 보완해주는 구조다. 여기에 대출 원금이 줄어들며 쌓이는 자산까지 더하면 실제 총수익은 캡레이트 2.3퍼센트보다는 높아질 가능성이 있다. 다만 에너지 산업 의존도가 높은 지역 특성상 산업 경기에 따라 렌트 수요가 흔들릴 수 있다는 점은 변수로 남겨둬야 한다. 예를 들어 다운페이먼트 20퍼센트를 기준으로 잡으면, 매입가 39만8212달러의 20퍼센트인 약 7만9642달러가 실제 투입 현금이 된다. 순영업소득 8988달러에서 대출 원리금 상환액을 뺀 세전 현금흐름을 이 투입 현금으로 나눠보면 캐시온캐시 수익률이 나오는데, 대출 이자율이 오를수록 이 숫자는 캡레이트보다 낮아지는 쪽으로 움직이는 경우가 많다. 최근처럼 금리가 높은 구간에서는 레버리지가 항상 유리하게 작동하지는 않는다는 점도 함께 봐야 한다.

재산세율과 보험료는 카운티와 매물 상태에 따라 달라질 수 있어 실제 주소 기준으로 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사 상담을 권한다.