월 1577달러. 24만7000달러를 6.6% 금리, 30년 고정으로 빌렸을 때 원리금만 계산한 수치다. 산안토니오 중위 주택가격을 기준으로 5% 다운페이먼트를 낸 경우를 가정한 값인데, 여기에 재산세와 보험료가 더해지면 실제 월 상환액은 이보다 커진다.

레드핀 집계로 지난 5월까지 3개월 기준 산안토니오 중위 판매가는 26만 달러로 전년 대비 2.6% 낮아졌다. 질로우 평균 주택가치도 25만1065달러로 비슷한 흐름을 보인다. 텍사스 주요 도시 중에서는 상대적으로 진입 장벽이 낮은 편에 속한다.

대출 구조부터 정리하면, FHA 대출은 신용점수 580 이상이면 다운페이먼트 3.5%로 시작할 수 있고 500에서 579 사이면 10%가 필요하다. 일반 대출은 첫 주택구매자거나 지역 중위소득 80% 이하라면 3%부터 가능하지만, 보통은 5% 선을 많이 쓴다. 20% 미만을 내면 PMI가 매달 원리금에 더해지고, 20% 이상이면 이 비용이 사라진다.

26만 달러 주택에 텍사스 실효 재산세율 1.6%를 적용하면 연간 재산세는 4160달러 수준이고, 월로 나누면 347달러가 원리금에 더해진다. 앞서 계산한 원리금 1577달러에 이 재산세를 합치면 매달 1924달러 정도가 되고, 여기에 보험료와 PMI까지 더해지면 실제 부담은 이보다 조금 더 커진다.

사전승인은 이 계산을 실제 숫자로 바꿔주는 절차다. 소득과 부채, 신용점수를 대출 기관에 제출하면 DTI 비율에 따라 정확한 대출 한도를 확정받게 된다. 이 서류 없이 오퍼를 넣으면 셀러 쪽에서 진지하게 검토하지 않는 경우가 많다.

첫 주택구매자라면 텍사스 주택금융청의 My First Texas Home 프로그램도 함께 확인해 볼 만하다. 다운페이먼트 최대 5%를 그랜트나 세컨드 리엔 형태로 지원하고, 신용점수 620 이상과 HUD 승인 홈바이어 교육 이수가 조건이다. 이 지원을 받으면 앞서 계산한 초기 자금 부담이 그만큼 줄어든다.

클로징 비용은 대출액의 2에서 5% 수준으로 별도 준비가 필요하다. 산안토니오는 인근에 대규모 군사기지가 자리잡고 있어 현역이나 재향군인이라면 다운페이먼트가 없는 VA 대출도 함께 검토해 볼 만하다. 다만 자격 요건과 대출 한도는 개인 상황에 따라 달라지므로 담당 대출기관에 직접 확인해 보는 편이 정확하다.

오퍼가 받아들여진 뒤에는 감정평가와 주택검사, 금리 락인 절차가 이어진다. 앞서 계산한 월 1924달러라는 숫자는 원리금과 재산세만 반영한 값이므로, 여기에 보험료와 필요하다면 PMI까지 더한 최종 숫자를 사전승인 단계에서 다시 확인해 보는 것이 정확하다.

대출 기관마다 제시하는 금리와 수수료가 다르므로 여러 곳에서 견적을 받아 비교해 보는 편이 유리하다. DTI 비율은 기관마다 허용 한도가 다르지만, 기존 부채와 새 모기지 원리금을 합친 금액이 소득의 일정 비율을 넘지 않아야 승인이 나는 구조라는 점도 기억해 두면 좋겠다.

오퍼 수락 이후 클로징까지는 통상 한 달에서 한 달 반 정도 걸린다. 이 기간에 서류 심사와 감정평가, 주택검사가 순서대로 진행되므로, 앞서 계산한 월 상환액을 클로징 직전에 대출 담당자와 다시 한번 확정해 두는 것이 좋겠다. 계약서에 서명하기 전 이 숫자들을 다시 한번 점검해 두면 클로징 테이블에서 당황할 일이 줄어든다.

학군은 GreatSchools 등급을 참고하되 경계가 자주 바뀌므로 구매 전 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 세금과 대출 조건은 카운티별로 다를 수 있다. 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권해 둔다.