퀸즈 동부에 자리한 퀸즈빌리지는 단독주택과 타운하우스 위주의 주거지로, 최근 시장을 보면 인접한 벨러로즈, 플로럴파크 경계 구역과 함께 놓고 비교해야 시세 흐름이 좀 더 뚜렷하게 드러난다.

퀸즈빌리지 중심가는 단독주택 기준 60만 달러 중반에서 75만 달러 사이에 형성되어 있는 것으로 파악된다. 대지 면적이 넉넉한 케이프 코드 스타일 주택이 많아 대가족이나 다세대 거주를 고려하는 수요가 꾸준한 편이다. 벨러로즈 경계 구역은 이보다 다소 높은 70만 달러대에서 90만 달러 사이에 거래가 이뤄지고 있으며, 낫소 카운티와 가깝다는 지리적 특성상 학군에 대한 관심이 가격에 반영되어 있는 것으로 보인다.

플로럴파크 경계 쪽은 최근 몇 년간 가장 뚜렷한 상승 흐름을 보인 구역으로 꼽힌다. 낫소 카운티 학군 접근성과 상대적으로 조용한 주거 환경이 맞물리면서, 매물이 나오면 비교적 빠르게 소화되는 경향이 관찰된다. 반면 퀸즈빌리지 중심가는 최근 흐름이 완만한 보합에 가깝고, 캠브리아하이츠 인근 구역은 소폭 조정을 겪은 시기도 있었던 것으로 파악된다.

투자 관점에서는 플로럴파크 경계 구역이 계속 관심을 받을 가능성이 있다. 학군 프리미엄과 대중교통 접근성이 함께 작용하는 지역은 수요가 쉽게 꺾이지 않는 경향이 있기 때문이다. 다만 이미 가격이 상당히 오른 상태라 추가 상승 여력을 신중하게 판단할 필요가 있다. 상대적으로 저평가되어 있다고 볼 수 있는 곳은 퀸즈빌리지 중심가 쪽으로, 진입 가격이 낮은 만큼 임대 목적의 매수를 고려하는 투자자에게 관심을 받을 수 있는 구역이다.

렌트 수익률 측면에서는 퀸즈빌리지 지역 전반이 맨해튼이나 브루클린 핵심 지역보다는 유리한 편으로 평가된다. 단독주택을 여러 세대로 나눠 임대하는 방식이 흔한 지역 특성상, 순수 렌트 수익률이 4퍼센트 후반에서 5퍼센트대까지 나오는 사례도 있는 것으로 파악된다. 다만 이는 다세대 임대 구조를 전제로 한 수치이며, 단순 단독주택 임대만 놓고 보면 수익률은 이보다 낮아질 수 있다.

리스크 요인으로는 뉴욕시 전반의 임대차 규제 강화 흐름을 들 수 있다. 세입자 보호 관련 규정이 강화되는 추세는 임대인 입장에서 운영상 부담으로 작용할 수 있다. 또한 다세대 임대 구조는 초기 리모델링 비용이 들어가는 경우가 많아, 단순 매매가만 보고 접근하면 실제 수익률과 차이가 발생할 수 있다.

한인 가구 입장에서 퀸즈빌리지 권역은 베이사이드나 플러싱보다 상대적으로 낮은 가격에 넓은 주거 공간을 확보할 수 있다는 점이 매력으로 꼽힌다. 다만 학군을 최우선으로 고려한다면 플로럴파크 경계 구역을, 예산을 우선한다면 퀸즈빌리지 중심가를 비교 대상으로 두는 편이 합리적으로 보인다.