드마레스트와 이웃한 크레스킬을 함께 놓고 보면, 두 지역 모두 학군 때문에 이사를 고민하는 한인 가정이 많다는 공통점이 있다. 다만 대출을 준비하는 방식에서는 차이가 나는데, 그 차이를 가르는 핵심 변수 중 하나가 모기지 금리를 어떻게 이해하고 준비하느냐다. 금리는 한 번에 정해지는 값이 아니라, 여러 요인이 겹쳐서 만들어지는 결과에 가깝다.

먼저 10년물 국채 수익률과 연준 기준금리를 나란히 놓고 볼 필요가 있다. 30년 고정 모기지는 만기가 길기 때문에 10년물 국채 수익률과 비슷한 방향으로 움직이는 경향이 있다. 반면 연준 기준금리는 단기 대출이나 신용카드 이자율에는 직접적으로 영향을 주지만, 장기 모기지 금리에는 인플레이션 기대와 경기 전망을 거쳐 간접적으로 반영되는 편이다. 이걸 쉽게 말하면, 연준이 금리를 내린다고 해서 모기지 금리가 곧바로 함께 내려가지는 않는다는 뜻이다.

또 하나 비교해볼 요인은 MBS 시장과 개인 조건이다. MBS, 주택저당증권 시장에서 투자 수요가 많으면 금리는 낮아지고 수요가 줄면 금리는 오른다. 여기에 개인의 신용점수, DTI, 다운페이먼트 비율이 더해지면서 같은 시기에 대출을 받아도 사람마다 적용 금리가 달라진다. 두 사람이 같은 은행에서 같은 날 대출을 신청해도 결과가 다를 수 있는 이유다.

현재 시점 기준, 프레디맥 PMMS 자료를 참고하면 30년 고정 모기지 평균 금리는 6%대 중후반 선에서 형성되어 있는 것으로 파악된다. 15년 고정은 이보다 낮아 5%대 후반에서 6%대 초반 사이에서 움직이는 편이다. 이는 전국 평균이라는 점, 그리고 드마레스트 지역 실제 대출 조건은 은행마다 편차가 있을 수 있다는 점을 함께 고려하는 것이 좋다.

15년 고정과 30년 고정을 나란히 놓고 비교하면, 15년은 총 이자 부담이 작지만 월 상환액이 크고, 30년은 월 부담이 작은 대신 총 이자가 늘어난다. ARM 상품과 고정금리 상품을 비교하면, ARM은 초기 몇 년간 낮은 금리로 시작하지만 이후 시장 금리에 연동되어 조정된다. 5~7년 내 이사나 재융자 계획이 뚜렷한 경우라면 ARM도 선택지가 될 수 있지만, 장기 거주가 목적이라면 고정금리 쪽이 예측 가능성 면에서 유리하다.

신용점수 구간에 따른 금리 차이는 다음과 같이 정리해볼 수 있다.

• 760점 이상: 가장 낮은 금리대 적용 가능성이 높음
• 700~759점: 평균 수준
• 640~699점: 평균보다 높은 금리
• 640점 미만: 승인 자체가 까다롭고 금리 부담도 크게 증가

정확한 포인트 차이는 대출기관과 상품에 따라 달라지므로 여러 곳에서 견적을 비교해보는 것이 실질적이다.

드마레스트를 포함한 버겐카운티 북부는 한인 가구의 이주가 꾸준한 지역이다. 실용적으로 조언하자면, 계약 전 몇 달간은 크레딧 카드 사용률을 낮게 유지하고 새로운 대출을 피하는 것이 신용점수 관리에 도움이 된다. 다운페이먼트를 20% 이상 준비하면 PMI 부담 없이 월 상환액을 낮출 수 있다. 소득 서류는 미리 2년치를 정리해두면 사전승인이 수월해진다.

금리는 앞으로도 경제 지표에 따라 오르내릴 가능성이 있다. 두 지역, 두 상품을 놓고 비교하는 습관을 들이면, 어느 시점에 어떤 조건이 본인에게 유리한지 판단하는 데 도움이 될 것이다.