버겐카운티 재산세 고지서 통계를 보면 데마레스트가 매년 최상위권에 이름을 올린다. 2024년 기준 평균 재산세 고지서는 약 2만4,741달러로 버겐카운티 내에서도 손꼽히는 수준이다. 중위 주택가격이 약 137만 달러로 매우 높기 때문에 나타나는 결과다.

실효세율로 환산하면 약 1.8% 선이다. 고지서 금액만 보면 버겐카운티에서 가장 부담스러운 도시 중 하나지만, 실효세율 자체는 클로스터(2.07%)나 크레스킬(2.27%)보다 오히려 낮다. 주택가격이 워낙 높아 세율은 낮아도 절대 금액이 커지는 구조다.

보험료는 고가 주택 재건축비 기준으로 산정되는 만큼 연 2,200~2,600달러 수준을 예상하는 편이 현실적이다. 지진이나 허리케인 직접 리스크는 낮지만, 대형 저택이 많은 지역 특성상 보험사가 산정하는 재건축 단가 자체가 높다.

유지보수비는 집값의 1.5%를 기준으로 하면 연 2만550달러다. 재산세, 보험료, 유지보수비를 모두 더하면 연간 총 소유비용은 약 4만7,850달러로 집계된다. 월 환산 시 4천 달러 수준으로, 모기지 상환액과는 별도로 준비해야 하는 금액이다.

인근 테너플라이(평균 고지서 약 2만3,837달러), 알파인(약 2만2,596달러)과 나란히 비교되지만, 알파인은 주택가격이 더 높아 실효세율은 오히려 데마레스트보다 낮게 나타난다. 고지서 금액과 실효세율은 별개로 봐야 정확한 비교가 가능하다.

뉴저지는 별도 홈스테드 면제 제도가 없는 대신 ANCHOR 재산세 환급과 Senior Freeze 프로그램을 운영한다. 소득 기준을 충족하는 가구는 매년 신청해 실질 부담을 줄일 수 있다.

데마레스트 진입을 고려하는 한인 가구라면 학군과 커뮤니티 가치만큼 총 소유비용도 함께 계산해야 한다. 특히 은퇴 이후 고정 소득으로 전환되는 시점에는 재산세 부담이 상대적으로 더 크게 느껴질 수 있어 장기 계획이 필요하다.