호놀룰루에서 렌트 계약 갱신을 앞두고 시세를 알아보던 한 가정이 최근 전화를 걸어왔다. 갱신 통지서에 적힌 인상 폭이 예상보다 훨씬 커서, 차라리 지금 집을 사는 게 낫지 않겠냐는 질문이었다. 최근 시장을 보면 이런 문의가 부쩍 늘었다.

실제 숫자를 보면 그럴 만하다. Zumper 기준 어반 호놀룰루의 렌트비는 월 2,700달러로, 1년 전보다 8.0% 올랐다. 반면 집값은 거의 제자리다. Zillow 기준 평균 주택가치는 76만7,860달러로, 1년 전보다 0.9% 오르는 데 그쳤다(2026년 6월 30일 기준). 렌트비는 크게 뛰는데 집값은 거의 움직이지 않는, 흔치 않은 조합이다.

Price-to-rent ratio를 계산해 보면 이 격차가 더 눈에 들어온다. 76만7,860을 2,700에 12를 곱한 3만2,400으로 나눈 값, 23.7이 나온다. 제가 살펴본 사례 중에는 이 정도로 높은 비율이 흔치 않다. 통상 이런 숫자는 렌트 쪽이 상대적으로 부담이 가볍다는 신호로 읽힌다.

호놀룰루의 렌트비가 이렇게 빠르게 오르는 배경에는 제한된 토지와 엄격한 신규 개발 규제가 있다. 섬이라는 지리적 특성상 신축 공급이 본토 도시들처럼 쉽게 늘어나기 어렵고, 이런 구조가 렌트비 상승 압력을 계속 밀어올리는 요인으로 꼽힌다.

다만 모기지까지 함께 놓고 보면 얘기가 더 분명해진다. 30년 고정 금리 6.65%를 기준으로(Freddie Mac PMMS, 2026년 8월 20일 기준) 20% 다운페이먼트를 넣었다고 계산하면 원리금 상환액만 월 3,943달러 정도 나온다. 지금 렌트비 2,700달러보다 1,200달러 넘게 높다. 여기에 하와이 특유의 콘도 관리비까지 더해지면 격차는 더 벌어진다. 하와이는 다운페이먼트가 20%에 못 미치는 대출 프로그램을 찾기가 본토보다 까다로운 편이라, 매매를 고려한다면 자금 계획을 넉넉히 세워두는 게 좋다.

호놀룰루는 콘도 비중이 유독 높은 시장이라는 점도 함께 봐야 한다. 콘도는 단독주택보다 매매가는 낮지만 매달 나가는 관리비가 수백 달러에 이르는 경우가 많아, 원리금만 비교하면 놓치기 쉬운 비용이다. 실제 예산을 세울 때는 원리금과 관리비, 재산세를 모두 더한 총 주거비로 비교해 보는 게 정확하다. 제가 살펴본 사례 중에는 렌트 수익을 노리고 콘도를 매수했다가 관리비와 공실 기간을 감안하지 못해 기대만큼 수익을 내지 못한 경우도 있었다. 투자 목적이라면 총 주거비 대비 예상 렌트 수익을 보수적으로 계산해 보는 편이 안전하다. 콘도별로 관리비 차이가 크게 나는 경우도 많으니, 매물을 비교할 때는 매매가만이 아니라 관리비 명세까지 함께 받아보는 게 좋다. 최근 지어진 신축 콘도일수록 편의시설이 많은 대신 관리비도 함께 높게 형성되는 경향이 있다.

이 점은 유리하지만 저 점은 부담이 될 수 있다는 식으로 보면, 지금 호놀룰루에서는 렌트가 매달 나가는 돈만 놓고 보면 확실히 가볍다. 문제는 렌트비 자체가 계속 오르고 있다는 점이다. 다운페이먼트가 이미 마련돼 있고 오래 거주할 계획이라면, 매달 부담이 크더라도 장기적으로는 매매 쪽이 안정적일 수 있다. 반대로 거주 기간이 아직 불확실하다면 지금 당장 무리해서 살 필요는 없어 보인다.

한인 가정이 선호하는 학군은 호놀룰루 안에서도 카할라나 마노아 쪽에 몰리는 경우가 많다. 학군 등급은 GreatSchools나 하와이 주 교육청 자료를 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 옮겨오는 가정이라면 하와이의 재산세와 보험료 구조가 본토와 크게 다르다는 점도 함께 봐야 한다. 정확한 세율과 조건은 호놀룰루시 카운티에 직접 확인해 보는 게 안전하다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.