최근 상담 중 달라스 북쪽 동네에서 30년 가까이 살아온 한 부부를 만난 적이 있다. 은퇴 후 고정수입은 줄었는데 해마다 오르는 재산세 고지서는 그대로 부담으로 남았고, 정든 동네와 손주가 다니는 학교를 떠나기는 아쉬운 상황이었다. 이런 고민을 가진 분들이 요즘 자주 검색해 보는 것이 바로 리버스 모기지다.

달라스 부동산 시장을 보면 지역별 편차가 크다. 부동산 업체 자료에 따르면 2026년 5월 기준 달라스 지역 중위 매매가는 42만 달러 수준이며 전년 대비 2.4퍼센트 오른 것으로 나타난다. 다만 같은 달라스 안에서도 노스달라스와 남부지역은 시세 차이가 상당해서, 오래 거주한 주택일수록 지분이 두툼하게 쌓여 있는 경우가 많다.

리버스 모기지는 62세 이상 주택소유자가 본인 집의 지분을 담보로 대출받는 상품이다. 일반 모기지와 반대로 매달 갚는 게 아니라 오히려 대출기관으로부터 일시불, 월지급, 신용한도 중 원하는 방식으로 자금을 받는 구조다. 원리금은 집을 팔거나, 소유자가 사망하거나, 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환된다.

가장 대표적인 상품은 연방주택청이 보증하는 HECM이다. 자격 요건은 최소 62세 이상, 해당 주택이 주 거주지일 것, 기존 모기지 잔액이 있다면 대출금으로 상환 가능한 수준일 것, 그리고 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지를 보는 재정능력 평가를 통과하는 것이다.

장점은 매달 상환 부담 없이 생활비나 의료비에 쓸 현금흐름을 확보할 수 있다는 점이다. non-recourse 구조라서 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 초과분을 갚을 필요는 없다.

다만 이 부부에게 가장 먼저 짚어드린 것은 비용이었다. 오리지네이션 수수료와 모기지보험료, 클로징비용까지 더하면 초기 비용이 일반 모기지보다 높은 편이다. 모기지보험료는 초기 약 2퍼센트 수준에 매년 0.5퍼센트가 더해지는 구조다.

그리고 재산세 문제는 리버스 모기지로 사라지지 않는다. 텍사스 카운티 자료를 종합하면 달라스 지역 주택소유자는 학군, 시, 카운티 세금을 합쳐 과세평가액의 약 2.2퍼센트 안팎을 매년 재산세로 납부한다. 리버스 모기지를 받은 뒤에도 이 세금과 주택보험료는 소유자가 계속 내야 하며, 납부하지 못하면 채무불이행으로 이어져 집을 잃을 위험이 있다.

시간이 지날수록 대출 잔액이 늘면서 주택 지분은 줄어든다. 자녀에게 물려줄 자산이 줄어들 수 있다는 뜻이므로, 상속 계획이 있는 가정이라면 이 부분을 미리 가족과 함께 짚어보는 것이 좋다. 참고로 텍사스는 65세 이상 인구 비중이 14퍼센트로 전국 평균 18퍼센트보다 낮은 편인데, 그만큼 은퇴 인구를 위한 지역 정보가 상대적으로 덜 알려져 있어 더 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

이 부부처럼 재산세 부담을 줄일 방법을 먼저 찾는 경우라면, 텍사스에 있는 65세 이상 주택소유자를 위한 재산세 동결 조항이나 호미스테드 익젬션(Homestead Exemption) 같은 별도 감면 제도도 함께 확인해볼 만하다. 리버스 모기지가 유일한 해법은 아니며, 카운티 감정평가국에 문의하면 본인이 받을 수 있는 감면 항목을 확인할 수 있다.

또한 신용한도 방식을 선택하면 사용하지 않은 한도가 시간이 지날수록 조금씩 늘어나는 구조라는 점도 알아둘 만하다. 다만 이는 대출기관마다 조건이 다르므로 상담 과정에서 구체적으로 확인해야 한다. 아울러 고령층을 노린 리버스 모기지 관련 사기나 과장 광고도 실제로 존재하므로, 낯선 업체의 전화나 방문 권유만으로 서둘러 서명하지 않는 것이 중요하다.

HECM은 신청 전 HUD 승인을 받은 상담기관과의 의무 상담을 거쳐야 한다. 이 상담에서 비용 구조와 대안을 충분히 안내받고, 가족과도 상의한 뒤 결정하는 것을 권한다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 신청 전에는 HUD 상담사와 전문가의 확인을 거치기 바란다.