얼마 전 상담을 하다가 달라스 북쪽에서 거의 30년을 살아온 한 부부를 만난 적이 있다.

집은 오래전에 샀고 지금은 모기지도 거의 끝나가는 상태였다.

문제는 은퇴 후였다.

매달 들어오는 고정수입은 줄었는데 재산세와 보험료는 계속 오른다.

그렇다고 정든 집을 팔고 다른 곳으로 가기도 싫다고 했다. 손주들도 근처에 살고 있고, 병원이나 마트도 익숙한 동네라 떠나기가 쉽지 않은 것이다.

이럴 때 미국에서 많이 알아보는 것이 Reverse Mortgage다.

리버스 모기지는 쉽게 말하면 집에 쌓여 있는 지분을 현금으로 꺼내 쓰는 대출이다. 보통 62세 이상 주택소유자가 이용할 수 있다.

일반 모기지는 매달 은행에 돈을 갚지만 리버스 모기지는 반대다.

집의 지분을 담보로 일시불로 받거나, 매달 일정 금액을 받거나, 필요할 때 꺼내 쓰는 Line of Credit 방식으로 받을 수 있다.

가장 많이 이용되는 상품은 FHA가 보증하는 HECM이다.

조건은 기본적으로 62세 이상이어야 하고 그 집이 본인의 주 거주지여야 한다.

기존 모기지가 남아 있다면 리버스 모기지 자금으로 정리할 수 있는 수준이어야 한다. 또 재산세와 주택보험료를 계속 낼 능력이 있는지도 본다.

달라스 지역은 오래 전에 집을 구입한 분들이라면 주택 지분이 상당히 많이 쌓여 있는 경우가 있다.

최근 달라스 지역 중위 주택가격도 40만 달러대이기 때문에 20~30년 전에 집을 산 은퇴자라면 생각보다 큰 equity를 가지고 있을 수 있다.

장점은 집을 팔지 않고 계속 살면서 생활비를 만들 수 있다. 병원비가 많이 들거나 매달 생활비가 부족한 은퇴자에게는 도움이 될 수 있다.

하지만 여기서 많은 분들이 착각하는 게 있다. 리버스 모기지를 받는다고 재산세가 없어지는 것이 아니다.

집 주인은 여전히 재산세와 주택보험료를 내야 한다.

텍사스는 소득세가 없는 대신 재산세 부담이 높은 편이다. 달라스 주변도 학군과 시, 카운티 세금을 합치면 체감 부담이 상당하다.

이걸 계속 못 내면 리버스 모기지를 가지고 있어도 문제가 생길 수 있다.

비용도 생각해야 한다. 리버스 모기지는 일반 모기지보다 초기 비용이 높은 편이다.

Origination Fee, Closing Cost, FHA Mortgage Insurance 등이 들어간다.

HECM은 초기 모기지 보험료가 주택 평가액 기준 2%이고 이후에도 연간 보험료가 대출 잔액에 붙는다.

그리고 시간이 지나면 대출 잔액은 계속 늘어난다.

내가 돈을 받아 쓰고 이자까지 쌓이기 때문이다. 결국 집에 남는 지분은 점점 줄어든다.

자녀에게 집을 많이 남겨주고 싶은 분이라면 이 부분을 꼭 생각해야 한다.

반대로 장점도 있다.

HECM은 Non-Recourse 대출이라 나중에 집값보다 대출 잔액이 더 커져도 일반적으로 상속인이 그 차액까지 개인 돈으로 갚아야 하는 구조는 아니다.

그래도 나는 리버스 모기지를 알아보기 전에 먼저 볼 게 있다고 생각한다.

텍사스에서는 65세 이상 주택소유자를 위한 Homestead Exemption이나 재산세 관련 혜택이 있다.

학군 재산세 동결 같은 제도도 있기 때문에 먼저 내가 받을 수 있는 감면이 있는지 확인해보는 것이 좋다.

달라스에서 오래 산 은퇴자라면 무조건 집을 팔거나 리버스 모기지부터 받을 필요는 없다.

먼저 재산세 감면을 확인하고, 그래도 생활비가 부족하면 그다음에 리버스 모기지를 비교해 보는 것이다.

그리고 HECM을 신청하려면 HUD가 승인한 상담기관의 상담도 받아야 한다.

내가 이 부부에게도 결국 똑같이 이야기했다.

"집에 돈이 많이 묶여 있다고 해서 급하게 꺼내 쓸 필요는 없습니다."

평생 모은 가장 큰 자산이 집인 경우가 많다. 리버스 모기지는 분명 도움이 되는 제도지만, 한번 시작하면 집의 지분이 계속 줄어드는 대출이기도 하다.

은퇴 후 돈이 부족하다고 바로 결정하기보다 재산세, 생활비, 상속 계획까지 가족과 같이 계산해 보고 결정하는 것이 가장 중요하다.