피닉스에서 10년 가까이 살던 한 가정이 직장 발령으로 텍사스 어스틴으로 가게 됐습니다.

아이가 학기 중이라 정신없이 이사를 준비해야 했고, 집은 당장 팔지 않고 렌트를 놓기로 했습니다.

그런데 막상 렌트비부터 세입자 구하는 방법, 보증금까지 모르는 것투성이였다고 합니다.

이런 경우가 의외로 많습니다. 직장 때문에 다른 주로 가거나, 부모님 집을 상속받았거나, 집값이 더 오를 것 같아 팔지 않고 렌트로 돌리는 경우죠.

제일 먼저 정할 것은 월세입니다. 2026년 8월 기준 Zumper가 집계한 피닉스 중간 렌트는 월 1,682달러로 1년 전보다 약 4% 낮아졌습니다.

쉽게 말하면 지금은 집주인이 무조건 높은 가격을 부를 수 있는 시장은 아니라는 겁니다.

평균만 보고 가격을 정하지 말고 Zillow나 Zumper에서 같은 ZIP Code, 비슷한 방 개수와 크기의 집을 5개 정도 찾아보는 게 좋습니다.

월세를 200달러 더 받으려다 한 달 비면 오히려 손해가 더 커질 수 있습니다.

가격을 정했으면 Zillow Rental Manager, Zumper, Apartments.com 같은 사이트에 집을 올릴 수 있습니다.

사진은 밝은 낮에 찍고 주차장, 반려동물 허용 여부, 입주 가능 날짜 등을 처음부터 적어두는 게 좋습니다.

여기서 중요한 게 세입자 심사입니다. 영어로 Tenant Screening이라고 하는데, 쉽게 말하면 이 사람이 월세를 제대로 낼 능력과 기록이 있는지 확인하는 과정입니다.

신용기록과 소득, 과거 렌트 기록을 확인합니다.

예를 들어 월세가 2,000달러라면 월 소득 6,000달러 이상처럼 일정한 소득 기준을 정해 신청자들에게 똑같이 적용하는 방식입니다.

급여명세서도 확인하고 이전 집주인에게 월세를 밀린 적이 있었는지도 물어볼 수 있습니다.

중요한 것은 사람에 따라 기준을 바꾸지 않고 동일한 기준을 적용하는 것입니다.

세입자를 골랐다면 말로 약속하지 말고 Lease, 즉 임대계약서에 전부 적어야 합니다.

월세와 납부일, 계약기간, 보증금, 연체료, 반려동물과 흡연 여부, 수리 책임 등을 구체적으로 넣는 것이 좋습니다.

애리조나에서 특히 알아둘 숫자가 1.5개월입니다. 일반적으로 집주인이 요구할 수 있는 Security Deposit, 즉 보증금과 선불 렌트 등의 합계에는 법으로 정해진 한도가 있습니다. 월세가 2,000달러라면 의무적으로 요구할 수 있는 금액의 상한을 계산할 때 이 1.5개월 기준을 반드시 확인해야 합니다. 펫이나 청소 비용이라고 이름만 바꿔 과도하게 받는 것도 조심해야 합니다.

세입자가 나갈 때도 마음대로 보증금을 들고 있을 수 없습니다. 애리조나 법에는 임대 종료와 세입자의 퇴거·열쇠 반환 이후 14영업일이라는 중요한 기간이 있습니다. 수리비 등을 뺐다면 무엇을 얼마 공제했는지 내역을 보내고 남은 보증금을 돌려줘야 합니다. 부당하게 보증금을 잡아두면 집주인이 추가 책임을 질 수도 있습니다.

월세가 밀렸다고 바로 짐을 밖으로 내놓을 수도 없습니다. 애리조나에서는 미납 렌트에 대해 일반적으로 5일짜리 서면 통지를 먼저 하는 절차가 있습니다.

쉽게 말하면 "밀린 월세를 해결하지 않으면 임대계약 종료와 퇴거 절차를 진행하겠다"는 공식 통지입니다.

그래도 해결되지 않으면 그다음에 법원의 퇴거 절차로 가게 됩니다. 집주인이 임의로 자물쇠를 바꾸는 식으로 처리해서는 안 됩니다.

집을 보여줄 때도 조심해야 합니다. 피닉스에 계속 살지 않는 집주인이라면 Property Management Company, 즉 임대관리회사에 세입자 모집과 월세 수금, 수리 요청 등을 맡길 수도 있습니다. 직접 보여준다면 신원도 모르는 사람에게 현관 비밀번호나 열쇠부터 넘겨주는 것은 피하는 게 좋습니다.

처음 집을 렌트 놓으면 가장 신경 쓰이는 건 결국 "좋은 세입자를 어떻게 고르느냐"입니다. 하지만 순서는 의외로 단순합니다. 주변 시세를 확인해 월세를 정하고, 제대로 광고하고, 같은 기준으로 세입자를 심사하고, 모든 조건을 계약서에 남기는 겁니다.

특히 다른 주로 이사하면서 피닉스 집을 렌트로 돌리는 경우라면 몇십 달러 더 받는 것보다 월세 잘 내고 집을 잘 관리하는 세입자를 찾는 게 훨씬 중요합니다.

한 번 문제가 생기면 어스틴에서 비행기 타고 다시 피닉스로 와야 할 수도 있으니까요. 멀지는 않아도 신경쓰이는게 한둘이 아니죠. 일정도 2-3일은 걸립니다.

처음부터 기본 절차를 제대로 만들어 놓는 것이 결국 돈과 시간을 아끼는 방법입니다.