샌프란시스코 원베드 렌트가 이제 4,430달러입니다. 10월 줌퍼(Zumper) 전국 렌트 리포트에 나온 중간 호가 기준입니다.

1년 전과 비교하면 26.2%가 올랐습니다. 오래 이 시장을 봐 왔지만, 대도시 렌트가 1년에 4분의 1 넘게 뛰는 일은 정말 드뭅니다.

오늘은 10월 렌트 자료, 가장 최근에 확인되는 9월 매매 자료, 그리고 시가 내놓은 렌트 대책까지 차례로 정리해 보겠습니다.

먼저 용어 하나만 짚고 가겠습니다. 줌퍼 수치는 실제 계약 금액이 아니라 새로 올라온 매물의 "호가", 즉 집주인이 부르는 값의 중간값입니다.

쉽게 말하면 지금 이사 갈 집을 찾는 사람이 마주치는 가격입니다. 이미 살고 있는 세입자의 렌트와는 차이가 있다는 점을 염두에 두시면 됩니다.

투베드는 6,320달러로 1년 전보다 27.9% 올랐습니다. 다만 9월보다는 0.3% 내렸고, 원베드도 한 달 새 0.7% 오르는 데 그쳤습니다.

9월 원베드가 4,400달러였으니 상승 속도는 확실히 숨 고르기에 들어간 모양새입니다. 그래도 수준 자체가 워낙 높아 안심할 단계는 아닙니다.

전국 원베드 중간 호가는 1,519달러로 1년 전보다 0.5% 오르는 데 그쳤습니다. 전국은 제자리인데 샌프란시스코만 따로 달리고 있는 셈입니다.

매매 쪽은 10월 집계가 아직 다 나오지 않아, 현지 부동산 업체 theFrontSteps가 10월 말에 정리한 9월 자료로 보겠습니다.

9월 단독주택 중간 매매가는 205만 4천 달러였습니다. 1년 전 173만 5천 달러보다 18.39% 올랐고, 8월 185만 달러보다도 11% 넘게 뛰었습니다.

콘도 중간값은 131만 6,500달러로 1년 전 110만 7,500달러보다 18.87% 올랐습니다. 그동안 단독주택에 비해 회복이 더뎠던 콘도가 이번에는 비슷한 폭으로 따라붙었습니다.

팔리는 속도도 빠릅니다. 9월 평균 매물 기간이 단독주택 12일, 콘도 14일이었고, 콘도는 1년 전 26일에서 거의 절반으로 줄었습니다.

매물은 더 귀해졌습니다. 9월 말 기준 단독주택 활성 매물은 229채로 1년 전 306채보다 25% 줄었고, 콘도는 644채에서 428채로 33% 넘게 줄었습니다.

재고 개월 수라는 지표도 있습니다. 새 매물이 하나도 안 나온다고 칠 때 지금 매물이 몇 달이면 다 팔리는지를 뜻하는데, 단독주택은 1.2개월, 콘도는 2.0개월이었습니다.

보통 이 숫자가 낮을수록 파는 사람이 유리한 시장으로 봅니다. 1.2개월이면 사는 쪽이 협상할 여지가 거의 없다고 보시면 됩니다.

왜 이렇게 됐는지에 대해서는 여러 언론과 업계가 AI 업계의 고소득 채용과 이주 수요를 꼽습니다. 공급은 묶여 있는데 돈 있는 수요가 한꺼번에 몰린 구조입니다.

렌트가 이렇게 오르자 대니얼 루리 시장은 9월 10일 "렌트 비상사태"를 선언했습니다. 시 발표에 따르면 중간 렌트가 1년간 25.6% 올랐고, 올해 퇴거 통지가 1,000건을 넘었습니다.

시가 인용한 아파트먼트 리스트 자료로는 6월 기준 다가구 주택 공실률이 2.2%였습니다. 같은 시점 오클랜드는 4.5%, 새너제이는 4.1%였으니 빈집 찾기가 그만큼 어렵다는 뜻입니다.

대책 패키지에는 조례안 6건과 3천만 달러 이상의 예산이 담겼습니다. 퇴거 위기 세입자 400가구에 무료 법률 지원을 하는 데 300만 달러가 배정됐습니다.

엘리스법에 따른 퇴거 때 집주인이 세입자에게 주는 이주 보상금을 25%, 1인당 3,000달러 가까이 올리는 안도 들어 있습니다.

엘리스법이 낯설다면 이렇게 생각하시면 됩니다. 집주인이 임대업 자체를 그만두면서 세입자를 내보낼 수 있게 한 캘리포니아 주법입니다.

렌트 컨트롤 적용 세입자에게는 이월된 인상분과 수리비 전가분을 합쳐 1년에 10%까지만 올릴 수 있게 상한을 두는 안도 나왔습니다.

다만 이 조례안들은 발표 시점에 제안 단계였습니다. 실제로 통과됐는지, 언제부터 적용되는지는 시 렌트 위원회(Rent Board)나 sf.gov 공지에서 직접 확인하시는 게 안전합니다.

선언이 상징에 그친다는 비판도 있고, 임대인 단체 이사로 있는 개발업자 중에는 비상사태라는 진단 자체에 동의하지 않는 사람도 있습니다. 저는 공급을 늘리는 쪽 대책이 함께 가야 효과가 난다고 봅니다.

그럼 지금 렌트를 찾는 분은 어떻게 하면 좋을까요. 우선 그 건물이 렌트 컨트롤 대상인지부터 확인하시길 권합니다. 인상 한도가 완전히 달라지기 때문입니다.

집을 사려는 분이라면 호가만 보고 예산을 잡으면 곤란합니다. 최근처럼 경쟁이 붙으면 호가보다 훨씬 높게 낙찰되는 일이 흔하니, 해당 동네 최근 실거래가를 먼저 보셔야 합니다.

투자 목적이라면 렌트가 오른 만큼 매입가도 함께 올랐다는 점을 계산에 넣어야 합니다. 세입자 보호 규정이 강화되는 흐름도 수익률 계산에서 빼면 안 됩니다.

저라면 이 시점에 무리하게 서두르기보다, 10월과 11월 매매 집계가 나오는 것을 확인하고 움직이겠습니다. 렌트 상승이 한 달 새 주춤한 것이 일시적인지 볼 필요가 있습니다.

이 글의 렌트 수치는 줌퍼 2026년 10월 리포트, 매매 수치는 theFrontSteps의 2026년 9월 집계, 정책 내용은 9월 10일 시청 발표 기준입니다. 다음 달에도 새 수치가 나오는 대로 다시 짚어 드리겠습니다.